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Bajo el título de “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (BOE núm. 112, de 22 de abril de 2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que entra en vigor el día 23/04/2020, contiene una nueva regulación sobre la moratoria del pago de la renta mensual de contratos de arrendamiento de locales comerciales o naves industriales (referenciados en dicho RD Ley 15/2020 como arrendamientos para uso distinto del de vivienda). Aunque en realidad, más que una normativa jurídica de obligado cumplimiento (jurídicamente “norma de derecho necesario”) para los arrendadores y arrendatarios, lo que hace su articulado es dejar a la libre voluntad de las partes (“norma de derecho voluntario”), a través del mecanismo de la negociación, la adaptación de la cláusula contractual referida al pago de la renta, en la línea que ya se proponía por mi parte en mi anterior artículo “Propuestas de solución sobre el pago del alquiler de locales de negocio y naves industriales”, publicado en el blog de mi página web www.abogadoalba.es el pasado día 3 de abril de 2020, a cuya lectura me permito remitiros.

Los términos que utiliza el artículo 1 del citado Real Decreto (referidos a los arrendamientos de grandes propietarios) son muy claros: “La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda podrá solicitar de la persona arrendadora… la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”. E igualmente en el artículo segundo (referido a los arrendamientos de pequeños propietarios) la línea es la misma: “La persona física o jurídica arrendataria podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”.

O dicho con mayor claridad: que poco innova la normativa publicada, mas allá de la obligada moratoria (que no condonación) en el pago de la renta, en favor del arrendatario (autónomo o pyme) que ocupe un local comercial o nave industrial, cuyo propietario sea un gran tenedor de inmuebles y durante un plazo máximo de cuatro meses, en caso de falta de acuerdo previo y siempre que la solicite el arrendatario en el plazo de un mes a contar desde el dia 23/04/2020, respecto a la previamente existente, en virtud del principio contractual de libertad de pacto y de libre autonomía de las partes (artículo 1.255 del Código Civil). Con la honrosa excepción de la posibilidad de disponer libremente, en el marco del acuerdo ‘inter partes’, de la fianza arrendaticia para atender al pago de una o varias de las mensualidades  de la renta (art. 2.2). Solución que, por otra parte, ya venía aplicándose “de facto” en negociaciones contractuales por impago de rentas, anteriores a las derivadas de la actual crisis sanitaria. Como ya manifestaba en mi anterior artículo jurídico: “Estamos en un estado social y democrático de derecho y en una economía libre de mercado, que ya dispone de los elementos necesarios para dar solución, haciendo uso de la legislación vigente y de la libre autonomía de las partes contratantes, al problema del pago/cobro del alquiler. Pues hagamos uso de ella, con voluntad de entendimiento y buscando la vía más adecuada para superar los intereses en conflicto.”.

         Y permítaseme felicitar la referencia, dentro de los requisitos que deben reunir los autónomos, para acceder a la moratoria, que se incluyan dentro de dicho concepto, no sólo a quienes coticen por el RETA, sino también a aquellas personas afiliadas o en situación de alta en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. Pues si la memoria no me falla, es la primera vez que se incluye a estos autónomos como beneficiarios dentro de uno de los Reales Decretos Ley dictados por el gobierno tras la declaración del estado de alarma.

 Se me permitirá además, referirme a la nueva normativa, en lo referente a una parte de su articulado, por reiterativo del previamente existente, como de “derecho innecesario” por su falta de innovación. Y todo ello, reitero, con la honrosa excepción de la posibilidad de acogerse a la libre disponibilidad de la fianza arrendaticia, la obligada moratoria de hasta cuatro meses de la renta arrendaticia en favor del arrendatario, cuando el dueño del local sea un gran propietario, si no ha habido acuerdo previo ‘inter partes’ y la esperada y bienvenida referencia a las personas afiliadas o en situación de alta en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, dentro de la definición de autónomo. Dado que en la misma nos encontramos muchísimos abogados y otros colectivos, que resultarán también, beneficiarios de la moratoria en el pago del alquiler, hasta un máximo de cuatro meses, en el caso de que sus despachos pertenezcan a grandes propietarios y cumplan con los restantes condicionantes de vulnerabilidad previstos en el Real Decreto Ley, a los que a continuación haré referencia.

         Manifestado lo cual, la moratoria respecto del pago de la renta arrendaticia, en favor de autónomos y pymes, se realiza a través de los cauces que paso a exponer y que naturalmente pueden ser observados por arrendadores y arrendatarios, con las consecuencias que de ello se derivan o bien llegar acuerdos y procedimientos de acuerdo distintos, incluido el recurso a la mediación que ni siquiera se menciona en la nueva normativa, o dentro de tiempos o plazos distintos a los previstos en el artículado, en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad de las partes al contratar.

A.-. Sobre la moratoria del pago de la renta en arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m², en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

3. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

B.- Sobre la moratoria del pago de la renta en arrendamientos para uso distinto del de vivienda con pequeños propietarios.

1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda  y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

C.- Requisitos para acceder a las medidas por parte de Autónomos y Pymes arrendatarios:

1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. ( Nota.- Dichos limites son: Sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros. b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros. c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.)

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

D.-Acreditación de los requisitos.

El cumplimiento de los requisitos establecidos se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

E.- Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

         Me permitiréis finalizar con una nueva cita de mi anterior artículo “Propuestas de solución sobre el pago del alquiler de locales de negocio y naves industriales”, también publicado en el blog de mi web www.abogadoalba.es en fecha 3 de abril de 2020: “Arrendador y arrendatario son dos caras de la misma moneda y van más que nunca, en estos momentos, en el mismo barco. Pues nada más sencillo que tomar la iniciativa. Háblese con la parte contraria, por sí mismos o por medio de su abogado e inténtese alcanzar un acuerdo, que se plasmará en un contrato o en una adición al contrato de arrendamiento ya vigente, tendente a una clara finalidad: el mantenimiento presente y futuro de la actividad económica empresarial en el local o nave industrial. Ese debe ser el objetivo fundamental. Lo cual además favorecerá el mantenimiento del empleo, tan necesario en éstos momentos de crisis y de cara al futuro. Porque a estas alturas ya todos seremos inmensamente conscientes de que tras la guerra contra el covid19 y una vez ganada, vendrá una durísima posguerra.”

La primera de la cuestiones que quisiera aclarar, puesto que se me plantea en muchas ocasiones en el despacho, es la de dejar claro que en caso de fallecimiento de uno de los cónyuges el otro no se convierte directamente en heredero de todo su patrimonio. Todo depende de las personas concurrentes (por ejemplo, si hay o no, hijos o descendientes o ascendientes del difunto). Y lo digo porque, con mucha frecuencia, esa es la creencia con la que el viudo o la viuda acude a la consulta profesional del abogado. Incluso en aquellos casos en que se realiza un testamento “del uno para el otro y después para los hijos”, como se le conoce en términos coloquiales, el contenido del derecho hereditario del cónyuge viudo tampoco es el de convertirse en propietario de todos los bienes del difunto. En segundo lugar, quiero apuntar, que el presente artículo toma como base la de un matrimonio sujeto al derecho común y por tanto al Código Civil español, como sería el caso de la Comunidad Valenciana, en la que resido, dado que en las compilaciones forales, vigentes en algunas comunidades autónomas (Cataluña, Aragón, Navarra, Galicia, Baleares y País Vasco), se ha de estar a su propia normativa jurídica.

A.- Disolución y liquidación del régimen económico matrimonial tras la defunción.

Realizadas las precisiones anteriores, comenzaremos por manifestar que la primera de las consecuencias de la defunción de uno de los cónyuges es la de quedar disuelta su sociedad económica conyugal, debiendo procederse a su liquidación, para definir la parte de bienes que formará parte del haber hereditario y que deberá ser dividida entre sus herederos y la que pertenece al cónyuge viudo supérstite, cuya plena propiedad se le adjudicará en la liquidación. Por ejemplo, imaginemos un matrimonio con vecindad civil valenciana, sujeto al régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales y que con tal carácter es dueño de un piso. Al morir el esposo se procedería a la liquidación de dicha sociedad de gananciales, cuya consecuencia sería la atribución al difunto y por tanto a su herencia del 50% (una mitad indivisa) de dicha vivienda y a la viuda del restante 50% (la otra mitad indivisa).

B.- La legítima del cónyuge viudo.

En nuestro derecho existen una serie de personas, unidas por razones de consanguinidad (hijos o descendientes y padres o ascendientes) o familiaridad (cónyuge), a quienes por ley se les reserva una parte del patrimonio del difunto, debiendo ser respectada la misma (salvo los supuestos legalmente previstos de desheredación o indignidad para suceder) resultando dicha atribución indisponible. Es lo que en términos jurídicos denominados “legítima”.

La legítima del cónyuge viudo, si concurre a la herencia con hijos o descendientes del difunto consiste en un derecho de usufructo sobre una tercera parte de la herencia, lo que jurídicamente denominados “usufructo de una tercera parte del tercio de mejora”. Y si concurre con padres o ascendientes tiene derecho al usufructo de la mitad de la herencia. (*Véase nota a pie de página sobre el valor del usufructo mediante capitalización.)

Solamente en el supuesto de que no existan hijos o descendientes ni padres ni ascendientes, el cónyuge viudo se convierte en heredero universal de todos los bienes del causante.

C.- ¿ Tiene idénticos derechos a la legítima la pareja de hecho del fallecido, es decir aquella persona que ha convivido con el causante como pareja no casada?. ¿Qué pasa con el cónyuge divorciado o separado judicialmente o de hecho del causante?

La respuesta es negativa. La pareja de hecho del causante, en el derecho común, no ostenta ningún tipo de derecho hereditario sobre el patrimonio del causante. La única forma que la pareja de hecho podría heredar, sería en el supuesto en que el causante en su testamento y respetando las legítimas en favor de sus herederos forzosos, le atribuyera una parte de la herencia. Por ejemplo en caso de fallecimeinto con hijos, cuya legítima son las dos terceras partes de la herencia, a la pareja de hecho se le podría legar, en testamento, una tercera parte de la herencia.

No tendrá tampoco derecho a la cuota legal usufructuaria ni a cualquier otro derecho hereditario que le pudiera corresponder y referido todo ello a la fecha de fallecimiento del causante:

• El cónyuge divorciado
• El cónyuge separado judicialmente, si no existe presentación en el Juzgado de un escrito de reconciliación, tras la reanudación de la convivencia en común.
• El cónyuge separado de hecho aunque no este divorciado.
• El cónyuge cuyo matrimonio se haya declarado nulo, salvo si la nulidad es posterior al fallecimiento y el sobreviviente hubiese obrado de buena fe.

No obstante se ha dado algún supuesto en nuestros tribunales que entiende que si el causante otorgó en algún momento testamento a favor de su esposo o esposa y pudiendo haberlo hecho, nunca lo modificó tras su separación o divorcio, la voluntad de legar la herencia al ex cónyuge se mantiene a pesar de la ruptura matrimonial. También existen sentencias que fallan lo contrario. Resulta por tanto conveniente que tras el divorcio o separación judicial o de hecho, para que no crear confusión ni dejar la voluntad testamentaria a la interpretación de los tribunales, se vuelva a otorgar nuevo testamento.

D.- ¿Qué se puede hacer para otorgar más derechos hereditarios al cónyuge de los que le corresponden por legítima?

Ya hemos manifestado que la legítima es la parte mínima de la herencia que debe ser atribuida al cónyuge viudo, por así estar legalmente establecido. Pero nada impide que una persona, en su testamento, disponga en favor de su cónyuge de mayores derechos hereditarios, siempre y cuando se respeten las legítimas legalmente previstas en favor de hijos y descendientes, que es la de  dos terceras partes de la herencia, o la de los padres o ascendientes que es la de una tercera parte de la herencia cuando concurren con el cónyuge viudo sin descendientes.

Así pues, en su testamento, podrá el testador, además de respetar la legítima de su cónyuge viudo, legarle una tercera parte de su herencia, jurídicamente conocida como “tercio de libre disposición” ,en caso de existencia de hijos o descendientes del testador. En caso de existencia de padres o ascendientes, dado que la legítima de estos últimos cuando concurren con el cónyuge viudo, es la de una tercera parte de la herencia, podrá el testador legarle al cónyuge viudo las dos terceras partes de su herencia. Y nada impide que el testador pueda legar a su cónyuge el usufruto universal de toda su herencia, si bien en el supuesto de que ello supusiera un perjuicio de las legítimas correspondientes a los herederos forzosos, podrán éstos escoger entre cumplir la disposición testamentaria o entregar al legatario la parte de la herencia de que podía disponer libremente el testador.

La redaccion estándar que podría utilizarse en el testamento para mejorar al /a la cónyuge viudo/a, en caso de concurrir con hijos, sería la siguiente: “Lega a su esposo/a el usufructo universal y vitalicio de su herencia. Ruega a sus herederos forzosos que acepten esta disposición, de manera que, si alguno no la aceptare, quedará reducida su porción a su legítima estricta, acreciendo su parte en los tercios de mejora y libre disposición a los que sí estuvieren conformes, sobre cuyas porciones hereditarias recaerá el usufructo legado. Y si todos se opusieran, lega a su esposo/a el tercio de libre disposición de su herencia en pleno dominio, además de la legítima vidual que en derecho le corresponda.

En los casos anteriores, faculta a su esposo/a para que, por si solo/a tome posesión de lo legado; quedando asimismo en relación con el usufructo, dispensado/a de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza. Faculta a su esposo/a asimismo para que, en lugar del legado de usufructo universal, opte por adjudicarse como legado el pleno dominio del tercio de libre disposición, además de la legítima vidual que en derecho le corresponda.”

En conclusión: para otorgar mayores derechos hereditarios al cónyuge debe de otorgarse el correspondiente testamento, en el que respetando las legítimas que correspondan a descendientes, o ascendientes en caso de que no existan aquellos, el testador podrá disponer libremente de su patrimonio en favor de su cónyuge viudo.

E.- ¿Tiene derecho el cónyuge viudo a pedir que se le adjudique la vivienda ganancial que fue su domicilio familiar?

La respuesta es afirmativa, por aplicación de lo dispuesto en los articulos 1.406.4º y 1.407 del Código Civil que regulan el derecho de atribución preferente al cónyuge viudo de la vivienda ganancial que hubiera sido la residencia habitual del matrimonio. Debiendo realizarse varias precisiones:

1.- En cuanto a la persona: este derecho lo tiene únicamente el cónyuge viudo, sin que sus efectos se puedan extender a los herederos de éste en caso de fallecimiento. Jurídicamente se dice que este derecho tiene carácter personalísimo. En cuanto al objeto: ha de tratarse una vivienda ganancial, que hubiera constituido el domicilio conyugal y que con anterioridad al fallecimiento la sociedad de gananciales no hubiera sido objeto de liquidación.

2.- El cónyuge viudo podrá elegir (art. 1407 cc) entre, solicitar que se le atribuya la vivienda familiar en propiedad o alternativamente, que se constituya sobre la misma un derecho de uso o habitación a su favor.

3.- Si el valor de la vivienda superara al que le corresponde al cónyuge viudo según su derecho hereditario (el haber del cónyuge adjudicatario), deberá éste abonar la diferencia en dinero en favor de los herederos.

F.- ¿ Puede el/la cónyuge tener derecho a una pensión de viudedad si en el momento del fallecimiento se hallaba divorciado/a del causante)?

La respuesta es afirmativa siempre que se cumplan los requisitos previstos en el art. 174.2 de la LGSS.

Tras la reforma de la Ley General de la Seguridad Social, que entró en vigor el día 1 de enero de 2008, el art. 174.2 de dicha ley dispone que:  en los casos de separación o divorcio, el derecho a la pensión de viudedad corresponderá a quien, reuniendo los requisitos en cada caso exigidos en el apartado anterior, sea o haya sido cónyuge legítimo, en este último caso siempre que no hubiera contraído nuevas nupcias o hubiera constituido una pareja de hecho en los términos a que se refiere el apartado siguiente. Asimismo, se requerirá que las personas divorciadas o separadas judicialmente sean acreedoras de la pensión compensatoria a que se refiere el artículo 97 del Código Civil y ésta quedara extinguida a la muerte del causante. En el supuesto de que la cuantía de la pensión de viudedad fuera superior a la pensión compensatoria, aquélla se disminuirá hasta alcanzar la cuantía de esta última. En todo caso, tendrán derecho a la pensión de viudedad las mujeres que, aún no siendo acreedoras de pensión compensatoria, pudieran acreditar que eran víctimas de violencia de género en el momento de la separación judicial o el divorcio mediante sentencia firme, o archivo de la causa por extinción de la responsabilidad penal por fallecimiento; en defecto de sentencia, a través de la orden de protección dictada a su favor o informe del Ministerio Fiscal que indique la existencia de indicios de violencia de género, así como por cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho.

G.- ¿Que ocurre con la pensión de viudedad, si antes de fallecer, el causante hubiera contraído nuevo matrimonio? El caso de las dos viudas: el/la cónyuge actual y el/la cónyuge divorciado/a.

Si, habiendo mediado divorcio, se produjera una concurrencia de beneficiarios con derecho a pensión, ésta será reconocida en cuantía proporcional al tiempo vivido por cada uno de ellos con el causante, garantizándose, en todo caso, el 40 por ciento a favor del cónyuge superviviente o, en su caso, del que, sin ser cónyuge, conviviera con el causante en el momento del fallecimiento y resultara beneficiario de la pensión de viudedad en los términos a que se refiere el apartado siguiente.

En caso de nulidad matrimonial, el derecho a la pensión de viudedad corresponderá al superviviente al que se le haya reconocido el derecho a la indemnización a que se refiere el artículo 98 del Código Civil, siempre que no hubiera contraído nuevas nupcias o hubiera constituido una pareja de hecho en los términos a que se refiere el apartado siguiente. Dicha pensión será reconocida en cuantía proporcional al tiempo vivido con el causante, sin perjuicio de los límites que puedan resultar por la aplicación de lo previsto en el párrafo anterior en el supuesto de concurrencia de varios beneficiarios.

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* Nota sobre el valor económico del usufructo.- El usufructo sobre un inmueble se puede capitalizar, convirtiéndolo en valor económico. Si el usufructo es temporal aplicando un porcentaje de un 2% por cada año de duración del usufructo sobre el valor el bien. Por ejemplo un usufructo por un plazo de 5 años sobre una vivienda con un valor de 100.000 euros, tendría un valor económico de 10.000 euros (2% x 5 = 10% x 100.000€= 10.000€). Si el usufructo es vitalicio, aplicando un porcentaje del 70 % del valor total del inmueble cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, restándose a medida que aumenta la edad, un 1 % por cada año más de diecinueve con el límite mínimo del 10 % del valor total. Lo que es lo mismo que decir: 89 – edad usufructuario = % a aplicar, con un máximo del 70% y mínimo del 10%. Por ejemplo un usufructo vitalicio sobre una vivienda cuyo valor es 100.000 euros, teniendo el usufructuario una edad de 60 años valdría 29.000€ (89-60= 29% x 100.000€= 29.000€). La diferencia entre el valor del usufructo y el valor total del inmueble sería el valor que se le adjudicaría a la nuda propiedad del mismo, es decir a la propiedad sin el derecho de uso y disfrute. Así en este último ejemplo, el valor del usufructo sobre la vivienda seria el de 29.000€ y el valor de la nuda propiedad el de 71.000 euros. Nótese por tanto, que conforme va avanzando la edad del usufructuario, el usufructo va perdiendo valor, quedando además totalmente extinguido en la fecha del fallecimiento del usufructuario, si es vitalicio, o en la fecha de vencimiento del plazo si es temporal.

El pasado día 3 de marzo de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó una importante Sentencia sobre la inclusión del IRPH como tipo de interés aplicable en los préstamos hipotecarios concertados entre una entidad bancaria y un consumidor, declarando que “los tribunales de un Estado miembro están obligados a examinar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que se refiere al objeto principal del contrato” . O lo que es lo mismo, que los jueces españoles quedaban facultados para valorar si la inclusión de dicho tipo de interés IRPH, en las clausulas de un préstamo hipotecario, reunía los criterios de transparencia necesarios, para que un consumidor de tipo medio pudiera comprender su alcance, contenido y consecuencias. Comprensión que supone que al consumidor se le proporcione, por parte de la entidad bancaria, la información suficiente y de una forma clara y asequible, que le permita entender y conocer el alcance de dicha condición financiera, la fórmula del cálculo del interés, su evolución en el pasado y cómo podía evolucionar en el futuro. Pues en caso contrario la clausula puede ser abusiva y declarada nula por el Juez español.

Textualmente en dicha Sentencia de 3 de marzo de 2020 el TJUE declara que “para cumplir con la exigencia de transparencia de una cláusula contractual que fija un tipo de interés variable en un contrato de préstamo hipotecario, dicha cláusula no solo debe ser comprensible en un plano formal y gramatical, sino también permitir que el consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz, esté en condiciones de comprender el funcionamiento concreto del modo de cálculo del referido tipo de interés y de valorar así, basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras.”

Quedaban así abiertas las puertas para que los consumidores que hubiesen contratado con una entidad bancaria un préstamo hipotecario, acudieran a los Tribunales de Justicia solicitando la nulidad de la clausula de imposición del IRPH, como tipo de interés, por parte de la entidad bancaria y reclamando la devolución del importe de los intereses pagados de más.

Y en aplicación de dicha Sentencia, los Tribunales españoles han comenzado a dictar las primeras sentencias dando la razón a los consumidores y condenando a las entidades bancarias a devolverles el importe de los intereses pagados de más, tras declarar la nulidad de la clausula del IRPH, por abusiva.

La Sentencia 393/2020 de fecha 4 de Marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Burgos, en autos de juicio ordinario 773/2018, haciendo aplicación de dicha Sentencia del TJUE, declara en su fallo la nulidad de la Cláusula relativa al IRPH – CAJAS -CECA, contenida en la escritura de Crédito Hipotecario de 2 de agosto de 2005, otorgada ante la Notaria de Miranda de Ebro, perteneciente al Ilustre Colegio de Burgos D’ Elena Gimeno Manzanos, con Nº de Protocolo 1179 y  condena a la entidad demanda a recalcular las cuotas del préstamo hipotecario como si la mencionada cláusula nunca se hubiera aplicado, condenando a la demandada a recalcula las cuotas como si el índice aplicado fuera el Euribor más el diferencial pactado, dejando de aplicar en lo sucesivo el IRPH Cajas que será sustituido por el Euribor más diferencial pactado de 0,50.

Fundamenta su fallo el citado Juzgado en base a que “En el caso de autos, la cláusula 3 bis. 3 de la Escritura de Préstamo Hipotecario, evidencia la ausencia de información detallada y pormenorizada, que no permite que un consumidor pueda llegar a comprender la forma de cálculo del índice de referencia adoptado ni del sustitutivo, aunque tales tipos de referencia estén legalmente permitidos; pues de la prueba practicada, no se acredita, correspondiendo la carga de la prueba a la entidad demandada, que ésta suministrara a la parte actora información específica relativa al alcance o funcionamiento de este tipo de referencia en virtud de la cual la actora pudieran valorar si le interesaba el préstamo con este tipo de referencia o un préstamo referenciado a Euribor, que era lo habitual en el momento de la constitución del préstamo con garantía hipotecaria, ni tampoco figura información sobre la evolución histórica del tipo de referencia, en comparación con el Euribor. En consecuencia. la entidad bancaria demandada no suministró información suficiente a los actores para que éstos pudieran comprende el alcance económico y jurídico de la cláusula.”

La Sentencia 214/2020 de fecha 9 de marzo de 2020 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número seis de Lleida, en autos de juicio ordinario 308/2019, declara en su fallo: “la nulidad por abusiva de la condición general de la contratación contenida la cláusula 3.2, de la escritura de préstamo hipotecario formalizado el 16 de abril de 2010, ante el Notario de Agramunt, Dª. Maria Esmeralda Moreno Muñoz, y que establece que el Tipo a aplicar será el «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años del conjunto de entidades de crédito», y en consecuencia condeno a la demandada a:

1.1.- Eliminar y dejar sin efecto alguno, y por tanto sin aplicación, la cláusula de interés variable (Cláusula 3.2);

1.2.- Volver a calcular las cuotas del préstamo hipotecario, como si la mencionada cláusula nunca se hubiese aplicado, de tal forma que deberá proceder a recalcular las cuotas con aplicación del índice de referencia EURIBOR, manteniendo el préstamo hasta su cancelación sin devolución de intereses.

1.3.- A restituir a los actores todas aquellas cantidades que éstos hayan pagado en exceso en concepto de intereses en aplicación del índice IRPH Entidades desde la segunda fase de intereses (16.3.2011), más los intereses legales de las sumas desde sus respectivos abonos.

2.-Declaro la nulidad por abusiva de la cláusula 3.3 sobre limitación a la variabilidad del tipo de interés, incluida en la escritura de préstamo hipotecario formalizado el 16 de abril de 2010, ante el Notario de Agramunt, Dª. Maria Esmeralda Moreno Muñoz, y condeno a la demandada a reintegrar a los demandantes las cantidades abonadas en aplicación de dicha cláusula, y que se determinará en ejecución de sentencia, más los intereses correspondientes calculados desde el pago de cada una de las mensualidades hasta su devolución.”

Fundamenta dicha sentencia jurídicamente su fallo en base a que: “La Jurisprudencia europea, como ya se ha indicado, exige que para dar cumplimiento a las exigencias de buena fe y equilibrio amparadas en la Directiva 93/13/CEE en los contratos celebrados entre consumidor y profesional, el Banco o entidad finaciera correspondiente debe facilitar información que facilite a un consumidor medio la comprensión de las consecuencias jurídicas y económicas que supone referenciar el interés variable de su préstamo hipotecario al índice de referencia IRPH. Y esta información, específicamente, alude a una explicación completa sobre el método de cálculo empleada para obtener tal índice de referencia, así como un estudio de la evolución que tal índice había tenido con anterioridad a la firma del contrato. La demandada arma su defensa a la legalidad del IRPH por tratarse de un índice de referencia oficial, recogido en legislación nacional y controlado por el Banco de España. Sin embargo, y a pesar de lo anterior, como ha señalado el TJUE, debe de superar un control de transparencia material, el cual en el caso presente no se ha probado por el empresario. Lo anteriormente expuesto, conduce a declarar la nulidad del pacto tercero bis de la escritura de préstamo.

Si tenemos en cuenta la inversión de la carga de la prueba del artículo 82.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, por la que se impone la carga de la prueba sobre una posible negociación e información al empresario, nada se ha probado sobre la información previa facilitada al prestatario.

Y en idéntico sentido la sentencia 227/2020 de fecha 9 de marzo de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero seis de Lleida,en autos de juicio ordinario 266/2019,declara en su fallo, con idéntica fundamentación jurídica que la anterior sentencia 214/220: “A.LA NULIDAD DE LA CLAUSULA TERCERA BIS del contrato de préstamo de fecha 11 de abril de 2005.

B. Declaro la sustitución del índice de referencia declarado nulo, por el índice de referencia EURIBOR, que determinará el tipo de interés adicionándole el diferencial pactado.

C. Condeno a la entidad «…» a abonar a la actora de aquellas cantidades abonadas en exceso por aplicación del IRPH en relación al índice declarado como sustituto.

D. Todo ello con expresa condena en costas e intereses a la demandada.”

Debo precisar que dichas Sentencias, dictadas por los Juzgados de Primera Instancia de Burgos y Lleida, no son firmes y que pueden ser recurridas en apelación ante la correspondiente Audiencia Provincial, pero igualmente que marcan el camino de lo que será seguramente la línea de futuros pronunciamientos de los Juzgados de Primera Instancia especializados en la materia y con sede en la capital de cada una de las provincias españolas, por lo que los consumidores que tengan incluida en sus escrituras de préstamo hipotecario una clausula de intereses referenciada al IRPH tienen las vías abiertas para recuperar de sus respectivas entidades bancarias el dinero que han pagado de más por la aplicación de dicha clausula abusiva.

Finalizo el presente artículo quedando a vuestra disposición para aclarar todas vuestras dudas sobre la reclamación a las entidades bancarias respectivas del IRPH de vuestras escritura de préstamo, a través del formulario de contacto de mi página web www.abogadoalba.es, y os informo que mi despacho trabaja en estos temas a éxito, es decir en función del buen resultado de la reclamación judicial, sin que el cliente tenga que adelantar ningún tipo de provisión de fondos.

A consecuencia del confinamiento domiciliario decretado gubernamentalmente para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el Covid19, muchos matrimonios y parejas convivientes no casadas se han visto obligadas a pasar mucho más tiempo juntas, lo que puede haber provocado muchas situaciones de conflicto y enfrentamiento y mucho más si ya previamente se venía arrastrando una crisis matrimonial. El aislamiento domiciliario forzado puede haber tenido una capacidad destructora de relaciones matrimoniales como nunca antes se había producido.

         La experiencia previa vivida en China y más concretamente en la ciudad de Xi’an, tras cuarentenas masivas, ha ocasionado en dicho país lo que ya algunos han calificado de epidemia de divorcios. Y España y el resto de los países europeos, duramente castigados por la pandemia del Covid19 y las excepcionales medidas impuestas, con limitación de la libertad de circulación de los ciudadanos para evitar la expansión del coronavirus, no va a ser la excepción. Todo indica que la avalancha de divorcios y rupturas de pareja va a ser superior en el periodo postconfinamiento que durante el resto del año.

Y todo ello teniendo en cuenta que, además y desgraciadamente, en los supuestos más extremos han aflorado y aumentado, de una forma considerable, los malos tratos derivados de la violencia machista a consecuencia de la convivencia forzada entre agresor y víctima en el interior del domicilio conyugal y la fuerte presión psicológica que ello supone. Dicha convivencia forzada y prolongada en el tiempo se ha convertido en una olla a presión que en muchas ocasiones acaba estallando. Los entornos cerrados, con restricción de visitas al propio domicilio y la dificultad de la víctima de salida al espacio exterior, al haber quedado restringida su libertad circulatoria, se convierten en caldo de cultivo para las personas agresivas, campando por tanto a sus anchas con más agresividad si cabe que en otras situaciones y con una gran margen y posibilidades de impunidad, de lo cual son totalmente conscientes, ante una víctima totalmente aterrorizada y con posibilidades de defensa limitadas.

Víctima a quien se debe instar y aconsejar que denuncie. El Servicio telefónico 016 de información y de asesoramiento jurídico en materia de violencia de género y la asistencia a la víctima por parte de los cuerpos y fuerzas de seguridad del estado, policías autonómicas y policías locales está totalmente activa y garantizada. Como en pleno funcionamiento todos los Juzgados de guardia de los distintos partidos judiciales. Incluso mediante Real Decreto-ley 12/2020, de 31 de marzo (BOE» núm. 91, de 1 de abril de 2020) que entró en vigor el 2 de abril de 2020, se han adoptado una serie de medidas urgentes en materia de protección y asistencia a las víctimas de violencia de género, que resultaban imprescindibles para garantizar su seguridad y atenciones, ante la situación excepcional derivada de la declaración del estado de alarma a consecuencia de la crisis sanitaria del covid19. Sobre la base de que “la violencia de género constituye, sin duda alguna, una amenaza a los derechos humanos, entre ellos, la vida, la integridad física y psíquica, la salud, la seguridad y el bienestar económico y social de sus víctimas y del conjunto de la sociedad”.Por otra parte la colaboración y ayuda del vecindario de la víctima, que puede haber visto u oído actuaciones agresivas, poniendo en conocimiento de la policía o guardia civil la sospecha de actuación violenta y reclamando su intervención, resulta fundamental para parar esta lacra.

Si bien la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid19 mediante Real Decreto Ley 463/2020 de 17 de marzo, prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo y posteriormente mediante Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, supuso la suspensión de actuaciones judiciales y de los plazos procesales, administrativos y de prescripción y caducidad, salvos los declarados urgentes y los exceptuados de suspensión en dicha normativa (en el orden jurisdiccional penal, por ejemplo, la suspensión e interrupción no se aplica a los procedimientos de habeas corpus, a las actuaciones encomendadas a los servicios de guardia, a las actuaciones con detenido, a las órdenes de protección, a las actuaciones urgentes en materia de vigilancia penitenciaria y a cualquier medida cautelar en materia de violencia sobre la mujer o menores), acaba de adoptarse por parte de la Comisión permanente del Consejo General de Poder Judicial, con fecha 13 de abril de 2020, de forma consensuada con el Ministerio de Justicia (Resolución del Ministro de Justicia de 13 de abril de 2020 por la que se adapta la prestación del servicio público de justicia al R.D.487/2020, de 10 de abril), el acuerdo de levantar a partir de mañana, día 15 de abril de 2020, las limitaciones establecidas en el anterior acuerdo de 18 de marzo, relativos a la presentación de escritos ante los Juzgados por medios telemáticos, a través de LexNet o sistemas equivalentes habilitados en las comunidades autónomas.

Ello supone que a partir del día 15 de abril de 2020 podrán presentarse ante los Tribunales demandas de separación matrimonial o divorcio o de adopción de medidas provisionales o modificación de las mismas y de adopción de medidas paternofiliales en parejas no casadas, que hasta el día de hoy no había posibilidad de presentar. Como dispone el citado acuerdo del CGPJ de 13 de abril «cabrá la presentación de los escritos iniciadores del procedimiento, su registro y reparto y su tramitación conforme a las normas procesales aplicables hasta el momento en que dé lugar a una actuación procesal que abra un plazo que deba ser suspendido» por la aplicación de las restricciones del estado de alarma. Nada impide ya la presentación en vía judicial de una demanda de divorcio o separación matrimonial, aunque posteriormente el procedimiento pueda quedar en suspenso hasta nueva orden.

Mas que nunca debe hacerse un llamamiento a los cónyuges en discordia para que hagan todo el esfuerzo necesario para tramitar su divorcio de mutuo acuerdo. Extendiéndose dicho llamamiento a los abogados que asuman la defensa profesional de cada uno de los cónyuges. Si ya veníamos haciendo dicho esfuerzo con anterioridad, a partir de ahora, ha de redoblarse. La ruptura de las parejas cuanto menos traumática sea mejor. Y mucho más si hay hijos menores de por medio. La partida no la puede ni debe ganar el covid19 y todas las difíciles circunstancias que lo rodean, sino la pareja y sus hijos. Facilitaremos con ello también la labor de los Tribunales de Justicia y agilizaremos el dictamen de sentencias o decretos de divorcio, sin producir más atasco en los Juzgados del que ya se prevé y que podría incrementarse en el supuesto de una masiva interposición de demandas contenciosas. Yo creo que los abogados de familia lo tenemos muy claro y así lo debemos de transmitir a nuestros clientes.

A los matrimonios que en estos momentos estéis en posición de ruptura y pensando en divorciaros os remito además, para que tengáis una información completa, a que leáis dos de mis artículos anteriores, que también podréis encontrar en el blog de mi página web www.abogadoalba.es: “Decálogo del buen divorcio” publicado en fecha 10/09/2019. Y “Coronadivorcios: rupturas matrimoniales durante el estado de alarma” publicado en fecha 28/03/2020.

Me permito finalizar este artículo con algunos consejos dirigidos a los cónyuges en discordia y que quieren poner fin a su relación matrimonial mediante divorcio o separación matrimonial. Poniendo el dedo en la llaga de la parte más débil en el conflicto familiar y a la que hay que prestar una especial atención: los hijos menores de edad. Y para ello quiero hacer mias las recomendaciones, que a modo de conclusiones publicaron un grupo de especialistas de los Juzgados de Familia de Málaga en su decálogo del buen divorcio allá por el año 2006 y que, a mi juicio, continúan estando de plena actualidad:

“Toda ruptura con enfrentamientos graves entre los progenitores es vivida por los hijos/as de forma traumática y como una pérdida, dejando huella en su desarrollo.

Por ello es muy conveniente que en todas las rupturas de pareja antes de iniciar un proceso judicial contencioso se agoten siempre las posibilidades de acuerdo entre las partes, intentándolo bien por sí mismas, bien por mediación de sus letrados, o de otros profesionales (mediadores familiares).   

RECOMENDACIONES:

LO QUE MÁS LE BENEFICIA A SUS HIJOS/AS (y que usted debe fomentar).

• Su comportamiento, actitud y valores como progenitores son un modelo de aprendizaje para sus hijos/as que tratarán de imitar.
• Si ustedes dialogan sus hijos/as serán dialogantes. Si fomentan el conflicto sus hijos/as probablemente serán conflictivos.
• Favorecer la relación de su hijo/a con cada uno de ustedes.
• Utilizar el diálogo y la comunicación entre los progenitores es fundamental.
• Mantener una coherencia y complicidad en los criterios educativos a seguir, independientemente de con quien se encuentre el/la menor.
• Transmitir a sus hijos/as cualidades positivas del otro progenitor.
• Tomar siempre las decisiones los adultos y no delegar en los hijos/as.
• Escuchar y comprender protestas y sentimientos de sus hijos/as.
• Fomentar las relaciones del menor con los demás miembros del grupo familiar: abuelos, tíos, primos, …  

LO QUE MÁS PERJUDICA A SUS HIJOS/AS (y que usted debe evitar):

• Creer que la sentencia judicial pone fin al conflicto familiar.
• Implicar a los/las menores en el proceso judicial.
• Delegar en ellos la toma de decisiones.
• Pelear, discutir y organizar escenas emocionales (llantos) o violentas (gritos) delante de ellos.
• Criticar al otro, padre o madre, o alejarlos de él/ella o dificultar su relación.
• Presionar a los niños/as en busca de información.
• Mandar mensajes a través de ellos.
• Situarlos en medio del conflicto: utilizarlos como pretexto, como arma arrojadiza, obligarles a tomar partido (aunque sea indirectamente).”

Mi apuesta final por que el sentido común y el diálogo ganen la apuesta al despropósito y al enfrentamiento. Y que ello sea la base para la tramitación de procedimientos de divorcio de mutuo acuerdo, en los que tanto los progenitores, como sus hijos salgan favorecidos. Así es como se gana el juicio.

Mediante Real Decreto-ley 12/2020, de 31 de marzo (BOE» núm. 91, de 1 de abril de 2020) que ha entrado en vigor el 2 de abril de 2020, se han adoptado una serie de medidas urgentes en materia de protección y asistencia a las víctimas de violencia de género, que resultaban imprescindibles para garantizar su seguridad y atenciones, ante la situación excepcional derivada de la declaración del estado de alarma a consecuencia de la crisis sanitaria del covid19.

En la exposición de motivos del citado RD Ley 12/2020 se constata el hecho de que “las mujeres víctimas de violencia de género son un colectivo especialmente vulnerable en situaciones de aislamiento domiciliario, por verse forzadas a convivir con su agresor, lo que las sitúa en una situación de mayor riesgo, como se ha venido demostrando con motivo de situaciones parcialmente análogas, como los periodos vacacionales sin situación de permanencia en domicilios, periodos en los que se disparan los casos de violencia de género y de violencia doméstica” Y por ello “resulta preciso llevar a cabo medidas dirigidas en especial a la protección y asistencia de las víctimas de violencia de género y, en particular, de aquellas que puedan encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad, como garantía de sus derechos y en particular del derecho a la asistencia social integral contemplado en la Ley Orgánica 1/2004, de 28 de diciembre, de Medidas de Protección Integral contra la Violencia de Género”. Teniendo en consideración que “la violencia de género constituye, sin duda alguna, una amenaza a los derechos humanos, entre ellos, la vida, la integridad física y psíquica, la salud, la seguridad y el bienestar económico y social de sus víctimas y del conjunto de la sociedad”

Se clasifican las medidas adoptadas en dos grupos. En un primer grupo estarían las medidas destinadas a asegurar el funcionamiento de la protección integral de la víctimas de la violencia machista y en un segundo grupo las medidas tendentes a asegurar la financiación necesaria para la aplicación de las anteriores.

A.- Medidas destinadas a asegurar el funcionamiento de los servicios de asistencia y protección integral de las víctimas de violencia de género en el marco del estado de alarma

         Partiendo de la declaración de esencialidad de los servicios necesarios para atender a las víctimas de violencia de género, se decreta que las Administraciones Públicas competentes adoptarán las medidas necesarias para:

–Garantizar la prestación de los servicios de información y asesoramiento jurídico 24 horas, telefónica y en línea, dirigidos a las víctimas de violencia de género.

– Asegurar el normal funcionamiento del servicio Telefónico de Atención y Protección para víctimas de la violencia de género.

– Garantizar la prestación de los servicios de asistencia social integral, consistentes en orientación jurídica, psicológica y social destinadas a las víctimas de violencia género. Debiéndose tener en cuenta la situación de permanencia domiciliaria y previéndose alternativas a la atención telefónica, a través de medios como la mensajería instantánea para la asistencia psicológica o la alerta con geolocalización para la comunicación de emergencia a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.

Y todo ello con las mismas características que los que se venían prestando con anterioridad a la declaración del estado de alarma y, en su caso, adaptando su prestación a las necesidades excepcionales derivadas de este.

• Garantizar el normal funcionamiento de los centros de emergencia, acogida, pisos tutelados, y alojamientos seguros para víctimas de violencia de género, explotación sexual y trata con fines de explotación sexual. Si ello conlleva el abandono del domicilio, para garantizar la protección de la víctima y de sus hijos e hijas, se procederá al ingreso en dichos centros, que serán equipados con equipos de protección individual. Pudiendo disponer las administraciones públicas competentes el uso de establecimientos de alojamiento turístico.
• Garantizar el normal funcionamiento y prestación del servicio integral a las víctimas, incluido el servicio de puesta a disposición, instalación y mantenimiento de equipos de dispositivos telemáticos, del sistema de seguimiento por medios telemáticos del cumplimiento de las medidas cautelares y penas de prohibición de aproximación en materia de violencia de género.

–  Realizar de campañas de concienciación, con la finalidad de prevenir los impactos que el aislamiento domiciliario pueda tener en el incremento de casos de violencia de género y facilitar el acceso de las víctimas a los servicios de asistencia social integral, así como la sensibilización de su entorno social y familiar.

B.- Medidas destinadas a habilitar la financiación de los servicios puestos en marcha por las comunidades autónomas, para hacer frente a las necesidades en materia de violencia de género derivadas de la declaración del estado de alarma.

Dado el carácter absolutamente prioritario de la lucha contra la violencia de género, se decretan una serie de medidas destinadas a asegurar la financiación de todas las actuaciones necesarias descritas y entre ellas se dispone que las comunidades autónomas y las entidades locales podrán destinar los fondos que les correspondan del Pacto de Estado contra la Violencia de Género a poner en marcha todos los proyectos o programas preventivos y asistenciales que se recogen en este Real Decreto-ley, así como cualquier otro que, en el contexto del estado de alarma, tenga como finalidad garantizar la prevención, protección y la atención frente a todas las formas de violencias contra las mujeres.

El propio día de entrada en vigor de este Real Decreto, el periódico “La Vanguardia”, en su edición del 02/04/2020, publicaba una noticia, que personalmente compartí a través de las redes sociales, cuyo titular era que durante la crisis sanitaria se había producido un drástico aumento de las llamadas de ayuda por violencia machista, manifestando en su desarrollo que “A medida que avanzan los días de confinamiento empiezan a emerger los primeros datos de lo que lamentablemente se temía. Detrás de las puertas de las casas, la violencia que ejercen hombres machistas contra las mujeres se repite y aumenta. Según los datos ofrecidos por el Ministerio de Igualdad, en la primera quincena tras el estado de alarma, las llamadas al 016 –el número de atención a las víctimas– aumentó un 18,2% con respecto a la quincena anterior”. Por tanto, esperemos que las medidas adoptadas en el RD Ley 12/2020, tengan la efectividad necesaria para reducir dicho drástico aumento. Porque es de justicia y sentido común. Más que nunca se hace necesario denunciar estos casos. Porque la lucha contra la violencia de género no es un problema de mujeres. Es un problema de personas. Y lo debemos solucionar entre todos.

La difícil situación que ha provocado la pandemia del Covid19, no sólo se extiende al área de la salud pública, sino que se hace extensiva a multitud de situaciones económicas a las que se debe hacer frente. Y una de las máximas preocupaciones, que provocan inquietud en muchos empresarios individuales, autónomos o sociedades mercantiles, es el de cómo hacer frente al pago de sus obligaciones económicas y entre ellas al pago del alquiler mensual de los locales comerciales o naves industriales, en donde se lleva a cabo la explotación de sus negocios, actividades comerciales o industriales. Preocupación e inquietud que también afecta los propietarios, individuales o societarios, de tales inmuebles, ante el previsible impago de la renta por parte de sus arrendatarios.

         Estamos por tanto ante un problema compartido por ambas partes: arrendador y arrendatario. Y de ambas va a depender que el pago/cobro del alquiler se convierta en un conflicto o enfrentamiento que a la postre acabe en los Tribunales de Justicia (la tecera parte del problema, dado que los procesos judiciales están en suspenso a consecuencia de la declaración del estado de alarma), o que opten por encontrar la solución adecuada por la vía de la negociación y la transacción extrajudicial, con la asistencia, de ser necesaria,  y siempre aconsejable, de un abogado que pueda asesorar debidamente a las partes y redactar los acuerdos con la garantía legal necesaria para que el contrato tenga plena validez y pueda desplegar, sin inconvenientes, sus efectos jurídicos.

         Estoy hablando de iniciativas privadas. Resulta excesivamente fácil el refugio en la queja, el lamento y en la petición de actuación legislativa del estado o de la comunidad autónoma. No debe dejarse en manos de “papa-estado” que resuelva todos los problemas. Estamos en un estado social y democrático de derecho y en una economía libre de mercado, que ya dispone de los elementos necesarios para dar solución, haciendo uso de la legislación vigente y de la libre autonomía de las partes contratantes, al problema del pago/cobro del alquiler. Pues hagamos uso de ella, con voluntad de entendimiento y buscando la vía más adecuada para superar los intereses en conflicto.

         No resulta necesario, desde el punto de vista del arrendador, hacer un excesivo esfuerzo para entender las inquietudes derivadas de las dificultades económicas que debe estar pasando nuestro arrendatario, empresario individual, societario o autónomo, a consecuencia de la reducción o paralización de su actividad económica y el temor a que, a consecuencia de no poder atender pago de la renta mensual de su local comercial o nave industrial, se le pueda resolver su contrato y acabar desahuciado. Y desde la parte del arrendatario, tampoco es necesario, realizar tan excesivo esfuerzo, para entender la inquietud del arrendador y las dificultades económicas que se le pueden venir encima, en caso de que dejemos de pagarle la renta mensual. Puede que ello ocasione, y seguro que suecederá en muchos casos, el que no pueda atender al pago del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado, a consecuencia de la falta de ingresos con los que contaba mediante el cobro de la renta mensual.

         Arrendador y arrendatario son dos caras de la misma moneda y van más que nunca, en estos momentos, en el mismo barco. Pues nada más sencillo que tomar la iniciativa. Háblese con la parte contraria, por sí mismos o por medio de su abogado e inténtese alcanzar un acuerdo, que se plasmará en un contrato o en una adición al contrato de arrendamiento ya vigente, tendente a una clara finalidad: el mantenimiento presente y futuro de la actividad económica empresarial en el local o nave industrial. Ese debe ser el objetivo fundamental. Lo cual además favorecerá el mantenimiento del empleo, tan necesario en éstos momentos de crisis y de cara al futuro. Porque a estas alturas ya todos seremos inmensamente conscientes de que tras la guerra contra el covid19 y una vez ganada, vendrá una durísima posguerra.

         ¿Qué iniciativas puede tomar el arrendatario?. Propongo, sin carácter exclusivo ni excluyente, algunas:

• Dirigirse al arrendador, trasladándole la problemática que esta atravesando su empresa y solicitándole:
• A.- La reducción del importe de la renta mensual en proporción directa a la reducción de su actividad económica.
• B.- En los casos más extremos de cierre temporal de actividad, la suspensión del pago de la renta, durante un plazo razonable de varios meses. Los necesarios para poder regresar a situaciones de reinicio de actividad. Pudiéndose optar entre solicitar una condonación de la deuda durante el periodo de suspensión o por un aplazamiento de la misma y posterior pago, al estabilizarse la actividad económica empresarial.
• C.- Y en caso de que por desgracia se venga arrastrando una situación de crisis empresarial ya con anterioridad, que venía ocasionando un impago de rentas, proponerle la resolución del contrato de arrendamiento, con reconocimiento y aplazamiento de la renta adeuda, o con condonación parcial o total de la misma, con entrega inmediata de llaves y devolución de la posesión del inmueble al arrendador.

MODELO DE CARTA DIRIGIDA AL ARRENDADOR

Muy Sr. Mío:

Con motivo de la situación de la declaración del estado de alarma y la crisis sanitaria a consecuencia de la pandemia del covid 19, nos hemos visto en la necesidad de reducir (o paralizar) nuestra actividad empresarial. Y a consecuencia de ello, nos será imposible atender puntualmente el pago de la renta mensual del contrato de arrendamiento que nos une, sobre el local comercial (o nave industrial) de su propiedad, sito en……….., calle……………..

Es por ello que por medio de la presente le proponemos proceder a una reducción del 50% de la renta mensual pactada, durante un plazo de seis meses, para poder hacer frente a su pago, tal y como hasta el día de hoy hemos venido haciendo. (O le solicitamos la suspensión y condonación del pago de la renta mensual, derivada del citado contrato de arrendamiento, durante los próximos tres/seis meses, a partir de los cuales, volveríamos a atender puntualmente su pago) ( O le solicitamos una moratoria de tres/seis meses en el pago de la renta, la cual será pagada con posterioridad, mediante un aplazamiento de su importe durante un plazo de dos años, con vencimientos mensuales, pagaderos los días 15 de cada mes.

Interesando su colaboración y comprensión en estos difíciles momentos y confiando en el mantenimiento de nuestra relación comercial, quedamos a la espera de sus noticias.

¿Qué iniciativas puede tomar el arrendador?. Propongo, sin carácter exclusivo ni excluyente, adelantarse en el tiempo a la petición de su arrendatario, lo cual generará en el mismo una gran confianza y muestras de agradecimiento y proponerle cualquier alternativa que pueda ayudarle a mantener su actividad empresarial dentro del local comercial o nave industrial arrendada. Se asegura así la fidelidad de su arrendatario y el mantenimiento en el cobro de la renta, presente o futuro.

Los acuerdos a los que podrían llegarse, tras la preceptiva negociación, pueden ir de la mano de las propuestas ya expuestas, como la reducción temporal del importe de la renta, su suspensión con condonación o aplazamiento u ofreciéndole al arrendatario, en el peor de los supuestos, la posibilidad de resolver el contrato de arrendamento, con entrega de llaves y posesión del inmueble y con posibilidad de aplazar el pago de la renta adeudada durante un periodo razonable, con suscripción del correspondiente contrato de reconocimiento de deuda, o en su caso, condonar parcial o íntegramente la misma, a consecuencia de dicha resolución contractual amistosa y recuperación inmediata de la posesión del local.

MODELO DE CARTA DIRIGIDA AL ARRENDATARIO

Muy Sr. Mío:

Consciente de la excepcionalidad de la situación que estamos atravesando, a consecuencia de la declaración del estado de alarma derivado de la crisis sanitaria del covid19 y en previsión de las dificultades económicas que Vd. pudiera tener para atender al pago de la renta mensual del local de mi propiedad (o nave industrial) y con el fin de que la relación contractual que hemos venido manteniendo hasta el día de hoy, pueda continuar manteniéndose en el futuro, estoy en disposición de ofrecerle mi colaboración, para ayudarle a superar este difícil bache y negociar con Vd. una alternativa de pago de la renta que sea favorable tanto para sus intereses como para los míos.

Atentamente,

         No hace falta decir, por su obviedad, que no sería necesaria una reunión presencial entre arrendador y arrendatario, impensable además en estos momentos, sino que las gestiones pueden realizarse, tanto por vía telefónica, como telemática, haciendo uso del correo electrónico… Si bien lo más aconsejable, a efectos de que quede todo perfectamente validado, sería la suscripción, al final de la negociación, de un documento escrito en el que se recojan los acuerdos alcanzados, que podría ser firmado electrónicamente. O bien, en caso de carecer de firma electrónica, hacer uso de la posibilidad de cerrar el acuerdo por vía de la concurrencia de la oferta y aceptación, que una vez alcanzadas, constituyen jurídicamente un contrato con plena validez y eficacia jurídicas. Naturalmente la asistencia y redacción del citado acuerdo contractual transaccional, por parte de un abogado, o de los documentos que contengan la oferta y la aceptación, garantizará su plena validez legal y sus efectos jurídicos.