Bajo el título de “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (BOE núm. 112, de 22 de abril de 2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que entra en vigor el día 23/04/2020, contiene una nueva regulación sobre la moratoria del pago de la renta mensual de contratos de arrendamiento de locales comerciales o naves industriales (referenciados en dicho RD Ley 15/2020 como arrendamientos para uso distinto del de vivienda). Aunque en realidad, más que una normativa jurídica de obligado cumplimiento (jurídicamente “norma de derecho necesario”) para los arrendadores y arrendatarios, lo que hace su articulado es dejar a la libre voluntad de las partes (“norma de derecho voluntario”), a través del mecanismo de la negociación, la adaptación de la cláusula contractual referida al pago de la renta, en la línea que ya se proponía por mi parte en mi anterior artículo “Propuestas de solución sobre el pago del alquiler de locales de negocio y naves industriales”, publicado en el blog de mi página web www.abogadoalba.es el pasado día 3 de abril de 2020, a cuya lectura me permito remitiros.
Los términos que utiliza el artículo 1 del citado Real Decreto (referidos a los arrendamientos de grandes propietarios) son muy claros: “La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda podrá solicitar de la persona arrendadora… la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”. E igualmente en el artículo segundo (referido a los arrendamientos de pequeños propietarios) la línea es la misma: “La persona física o jurídica arrendataria podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario”.
O dicho con mayor claridad: que poco innova la normativa publicada, mas allá de la obligada moratoria (que no condonación) en el pago de la renta, en favor del arrendatario (autónomo o pyme) que ocupe un local comercial o nave industrial, cuyo propietario sea un gran tenedor de inmuebles y durante un plazo máximo de cuatro meses, en caso de falta de acuerdo previo y siempre que la solicite el arrendatario en el plazo de un mes a contar desde el dia 23/04/2020, respecto a la previamente existente, en virtud del principio contractual de libertad de pacto y de libre autonomía de las partes (artículo 1.255 del Código Civil). Con la honrosa excepción de la posibilidad de disponer libremente, en el marco del acuerdo ‘inter partes’, de la fianza arrendaticia para atender al pago de una o varias de las mensualidades de la renta (art. 2.2). Solución que, por otra parte, ya venía aplicándose “de facto” en negociaciones contractuales por impago de rentas, anteriores a las derivadas de la actual crisis sanitaria. Como ya manifestaba en mi anterior artículo jurídico: “Estamos en un estado social y democrático de derecho y en una economía libre de mercado, que ya dispone de los elementos necesarios para dar solución, haciendo uso de la legislación vigente y de la libre autonomía de las partes contratantes, al problema del pago/cobro del alquiler. Pues hagamos uso de ella, con voluntad de entendimiento y buscando la vía más adecuada para superar los intereses en conflicto.”.
Y permítaseme felicitar la referencia, dentro de los requisitos que deben reunir los autónomos, para acceder a la moratoria, que se incluyan dentro de dicho concepto, no sólo a quienes coticen por el RETA, sino también a aquellas personas afiliadas o en situación de alta en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. Pues si la memoria no me falla, es la primera vez que se incluye a estos autónomos como beneficiarios dentro de uno de los Reales Decretos Ley dictados por el gobierno tras la declaración del estado de alarma.
Se me permitirá además, referirme a la nueva normativa, en lo referente a una parte de su articulado, por reiterativo del previamente existente, como de “derecho innecesario” por su falta de innovación. Y todo ello, reitero, con la honrosa excepción de la posibilidad de acogerse a la libre disponibilidad de la fianza arrendaticia, la obligada moratoria de hasta cuatro meses de la renta arrendaticia en favor del arrendatario, cuando el dueño del local sea un gran propietario, si no ha habido acuerdo previo ‘inter partes’ y la esperada y bienvenida referencia a las personas afiliadas o en situación de alta en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, dentro de la definición de autónomo. Dado que en la misma nos encontramos muchísimos abogados y otros colectivos, que resultarán también, beneficiarios de la moratoria en el pago del alquiler, hasta un máximo de cuatro meses, en el caso de que sus despachos pertenezcan a grandes propietarios y cumplan con los restantes condicionantes de vulnerabilidad previstos en el Real Decreto Ley, a los que a continuación haré referencia.
Manifestado lo cual, la moratoria respecto del pago de la renta arrendaticia, en favor de autónomos y pymes, se realiza a través de los cauces que paso a exponer y que naturalmente pueden ser observados por arrendadores y arrendatarios, con las consecuencias que de ello se derivan o bien llegar acuerdos y procedimientos de acuerdo distintos, incluido el recurso a la mediación que ni siquiera se menciona en la nueva normativa, o dentro de tiempos o plazos distintos a los previstos en el artículado, en virtud del principio de libre autonomía de la voluntad de las partes al contratar.
A.-. Sobre la moratoria del pago de la renta en arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
3. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
B.- Sobre la moratoria del pago de la renta en arrendamientos para uso distinto del de vivienda con pequeños propietarios.
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
C.- Requisitos para acceder a las medidas por parte de Autónomos y Pymes arrendatarios:
1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. ( Nota.- Dichos limites son: Sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes: a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros. b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros. c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.)
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
D.-Acreditación de los requisitos.
El cumplimiento de los requisitos establecidos se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
E.- Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Me permitiréis finalizar con una nueva cita de mi anterior artículo “Propuestas de solución sobre el pago del alquiler de locales de negocio y naves industriales”, también publicado en el blog de mi web www.abogadoalba.es en fecha 3 de abril de 2020: “Arrendador y arrendatario son dos caras de la misma moneda y van más que nunca, en estos momentos, en el mismo barco. Pues nada más sencillo que tomar la iniciativa. Háblese con la parte contraria, por sí mismos o por medio de su abogado e inténtese alcanzar un acuerdo, que se plasmará en un contrato o en una adición al contrato de arrendamiento ya vigente, tendente a una clara finalidad: el mantenimiento presente y futuro de la actividad económica empresarial en el local o nave industrial. Ese debe ser el objetivo fundamental. Lo cual además favorecerá el mantenimiento del empleo, tan necesario en éstos momentos de crisis y de cara al futuro. Porque a estas alturas ya todos seremos inmensamente conscientes de que tras la guerra contra el covid19 y una vez ganada, vendrá una durísima posguerra.”