La difícil situación que ha provocado la pandemia del Covid19, no sólo se extiende al área de la salud pública, sino que se hace extensiva a multitud de situaciones económicas a las que se debe hacer frente. Y una de las máximas preocupaciones, que provocan inquietud en muchos empresarios individuales, autónomos o sociedades mercantiles, es el de cómo hacer frente al pago de sus obligaciones económicas y entre ellas al pago del alquiler mensual de los locales comerciales o naves industriales, en donde se lleva a cabo la explotación de sus negocios, actividades comerciales o industriales. Preocupación e inquietud que también afecta los propietarios, individuales o societarios, de tales inmuebles, ante el previsible impago de la renta por parte de sus arrendatarios.
Estamos por tanto ante un problema compartido por ambas partes: arrendador y arrendatario. Y de ambas va a depender que el pago/cobro del alquiler se convierta en un conflicto o enfrentamiento que a la postre acabe en los Tribunales de Justicia (la tecera parte del problema, dado que los procesos judiciales están en suspenso a consecuencia de la declaración del estado de alarma), o que opten por encontrar la solución adecuada por la vía de la negociación y la transacción extrajudicial, con la asistencia, de ser necesaria, y siempre aconsejable, de un abogado que pueda asesorar debidamente a las partes y redactar los acuerdos con la garantía legal necesaria para que el contrato tenga plena validez y pueda desplegar, sin inconvenientes, sus efectos jurídicos.
Estoy hablando de iniciativas privadas. Resulta excesivamente fácil el refugio en la queja, el lamento y en la petición de actuación legislativa del estado o de la comunidad autónoma. No debe dejarse en manos de “papa-estado” que resuelva todos los problemas. Estamos en un estado social y democrático de derecho y en una economía libre de mercado, que ya dispone de los elementos necesarios para dar solución, haciendo uso de la legislación vigente y de la libre autonomía de las partes contratantes, al problema del pago/cobro del alquiler. Pues hagamos uso de ella, con voluntad de entendimiento y buscando la vía más adecuada para superar los intereses en conflicto.
No resulta necesario, desde el punto de vista del arrendador, hacer un excesivo esfuerzo para entender las inquietudes derivadas de las dificultades económicas que debe estar pasando nuestro arrendatario, empresario individual, societario o autónomo, a consecuencia de la reducción o paralización de su actividad económica y el temor a que, a consecuencia de no poder atender pago de la renta mensual de su local comercial o nave industrial, se le pueda resolver su contrato y acabar desahuciado. Y desde la parte del arrendatario, tampoco es necesario, realizar tan excesivo esfuerzo, para entender la inquietud del arrendador y las dificultades económicas que se le pueden venir encima, en caso de que dejemos de pagarle la renta mensual. Puede que ello ocasione, y seguro que suecederá en muchos casos, el que no pueda atender al pago del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado, a consecuencia de la falta de ingresos con los que contaba mediante el cobro de la renta mensual.
Arrendador y arrendatario son dos caras de la misma moneda y van más que nunca, en estos momentos, en el mismo barco. Pues nada más sencillo que tomar la iniciativa. Háblese con la parte contraria, por sí mismos o por medio de su abogado e inténtese alcanzar un acuerdo, que se plasmará en un contrato o en una adición al contrato de arrendamiento ya vigente, tendente a una clara finalidad: el mantenimiento presente y futuro de la actividad económica empresarial en el local o nave industrial. Ese debe ser el objetivo fundamental. Lo cual además favorecerá el mantenimiento del empleo, tan necesario en éstos momentos de crisis y de cara al futuro. Porque a estas alturas ya todos seremos inmensamente conscientes de que tras la guerra contra el covid19 y una vez ganada, vendrá una durísima posguerra.
¿Qué iniciativas puede tomar el arrendatario?. Propongo, sin carácter exclusivo ni excluyente, algunas:
- Dirigirse al arrendador, trasladándole la problemática que esta atravesando su empresa y solicitándole:
- A.- La reducción del importe de la renta mensual en proporción directa a la reducción de su actividad económica.
- B.- En los casos más extremos de cierre temporal de actividad, la suspensión del pago de la renta, durante un plazo razonable de varios meses. Los necesarios para poder regresar a situaciones de reinicio de actividad. Pudiéndose optar entre solicitar una condonación de la deuda durante el periodo de suspensión o por un aplazamiento de la misma y posterior pago, al estabilizarse la actividad económica empresarial.
- C.- Y en caso de que por desgracia se venga arrastrando una situación de crisis empresarial ya con anterioridad, que venía ocasionando un impago de rentas, proponerle la resolución del contrato de arrendamiento, con reconocimiento y aplazamiento de la renta adeuda, o con condonación parcial o total de la misma, con entrega inmediata de llaves y devolución de la posesión del inmueble al arrendador.
MODELO DE CARTA DIRIGIDA AL ARRENDADOR
Muy Sr. Mío:
Con motivo de la situación de la declaración del estado de alarma y la crisis sanitaria a consecuencia de la pandemia del covid 19, nos hemos visto en la necesidad de reducir (o paralizar) nuestra actividad empresarial. Y a consecuencia de ello, nos será imposible atender puntualmente el pago de la renta mensual del contrato de arrendamiento que nos une, sobre el local comercial (o nave industrial) de su propiedad, sito en……….., calle……………..
Es por ello que por medio de la presente le proponemos proceder a una reducción del 50% de la renta mensual pactada, durante un plazo de seis meses, para poder hacer frente a su pago, tal y como hasta el día de hoy hemos venido haciendo. (O le solicitamos la suspensión y condonación del pago de la renta mensual, derivada del citado contrato de arrendamiento, durante los próximos tres/seis meses, a partir de los cuales, volveríamos a atender puntualmente su pago) ( O le solicitamos una moratoria de tres/seis meses en el pago de la renta, la cual será pagada con posterioridad, mediante un aplazamiento de su importe durante un plazo de dos años, con vencimientos mensuales, pagaderos los días 15 de cada mes.
Interesando su colaboración y comprensión en estos difíciles momentos y confiando en el mantenimiento de nuestra relación comercial, quedamos a la espera de sus noticias.
¿Qué iniciativas puede tomar el arrendador?. Propongo, sin carácter exclusivo ni excluyente, adelantarse en el tiempo a la petición de su arrendatario, lo cual generará en el mismo una gran confianza y muestras de agradecimiento y proponerle cualquier alternativa que pueda ayudarle a mantener su actividad empresarial dentro del local comercial o nave industrial arrendada. Se asegura así la fidelidad de su arrendatario y el mantenimiento en el cobro de la renta, presente o futuro.
Los acuerdos a los que podrían llegarse, tras la preceptiva negociación, pueden ir de la mano de las propuestas ya expuestas, como la reducción temporal del importe de la renta, su suspensión con condonación o aplazamiento u ofreciéndole al arrendatario, en el peor de los supuestos, la posibilidad de resolver el contrato de arrendamento, con entrega de llaves y posesión del inmueble y con posibilidad de aplazar el pago de la renta adeudada durante un periodo razonable, con suscripción del correspondiente contrato de reconocimiento de deuda, o en su caso, condonar parcial o íntegramente la misma, a consecuencia de dicha resolución contractual amistosa y recuperación inmediata de la posesión del local.
MODELO DE CARTA DIRIGIDA AL ARRENDATARIO
Muy Sr. Mío:
Consciente de la excepcionalidad de la situación que estamos atravesando, a consecuencia de la declaración del estado de alarma derivado de la crisis sanitaria del covid19 y en previsión de las dificultades económicas que Vd. pudiera tener para atender al pago de la renta mensual del local de mi propiedad (o nave industrial) y con el fin de que la relación contractual que hemos venido manteniendo hasta el día de hoy, pueda continuar manteniéndose en el futuro, estoy en disposición de ofrecerle mi colaboración, para ayudarle a superar este difícil bache y negociar con Vd. una alternativa de pago de la renta que sea favorable tanto para sus intereses como para los míos.
Atentamente,
No hace falta decir, por su obviedad, que no sería necesaria una reunión presencial entre arrendador y arrendatario, impensable además en estos momentos, sino que las gestiones pueden realizarse, tanto por vía telefónica, como telemática, haciendo uso del correo electrónico… Si bien lo más aconsejable, a efectos de que quede todo perfectamente validado, sería la suscripción, al final de la negociación, de un documento escrito en el que se recojan los acuerdos alcanzados, que podría ser firmado electrónicamente. O bien, en caso de carecer de firma electrónica, hacer uso de la posibilidad de cerrar el acuerdo por vía de la concurrencia de la oferta y aceptación, que una vez alcanzadas, constituyen jurídicamente un contrato con plena validez y eficacia jurídicas. Naturalmente la asistencia y redacción del citado acuerdo contractual transaccional, por parte de un abogado, o de los documentos que contengan la oferta y la aceptación, garantizará su plena validez legal y sus efectos jurídicos.