El día 16 de Junio de 2019, entró en vigor La Ley 5/2019 de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, conocida coloquialmente como nueva ley hipotecaria, que introduce importantes novedades y derechos para el consumidor al contratar con una entidad bancaria su préstamo hipotecario, con la finalidad de ofrecerle una mayor protección y dotar de una mayor transparencia a este tipo de contratos. Pasamos a examinar las más importantes.
AMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY
La nueva normativa jurídica resulta de aplicación cuando concurran los siguientes requisitos:
- El prestamista ha de ser una persona física o jurídica que realice con carácter profesional la actividad de concesión de créditos. Como norma general será una entidad bancaria.
- El prestatario ha de ser una persona física, habitualmente un consumidor.
- El objeto ha de ser un contrato de préstamo hipotecario que recaiga sobre un inmueble de uso residencial, esto es, que vaya destinado a servir de alojamiento permanente a una persona, ya sea de forma habitual para que constituya su domicilio familiar o para uso vacacional. Generalmente será un préstamo para la compra de una vivienda o apartamento, incluidos también garaje y trastero.
DISTRIBUCION DE GASTOS DERIVADOS DE LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA.
La entidad bancaria que conceda el préstamo hipotecario correrá con los gastos derivados de aranceles de Notario, Registro, gestoría y además deberá hacerse cargo del pago del Impuesto de Actos Jurídicos documentados.
El consumidor a quien se conceda el préstamo únicamente deberá hacerse cargo del pago de los gastos de tasación del inmueble hipotecado y de la copia de su propia escritura, cuando la solicite. Sin perjuicio de que tiene derecho a que se le entregue gratuitamente por el Notario una copia simple, documento que en la mayoría de ocasiones le será suficiente.
SOBRE EL VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRESTAMO EN CASO DE IMPAGO DE CUOTAS.
La entidad bancaria sólo podrá dar por vencido anticipadamente el importe del préstamo hipotecario y reclamar su importe, en caso de impago por parte del consumidor prestatario, de una cantidad que suponga el 3% del capital concedido o de doce cuotas, si dicho impago tiene lugar durante la primera mitad del plazo de devolución pactado. O de un 7% del capital del préstamo o de quince cuotas, si estamos dentro de la segunda mitad del citado plazo.
Ciertamente la entidad bancaria en caso de impago de una o más cuotas, en número inferior a las referenciadas en el párrafo anterior, podrá reclamarlas judicial o extrajudicialmente, pero sólo por el importe de las mismas más su correspondiente interés de demora. Pero no podrá dar por vencido de forma anticipada el importe total del préstamo.
IMPORTE DEL INTERES DE DEMORA EN CASO DE IMPAGO DE CUOTAS. ELIMINACION DE LAS CLAUSULAS SUELO.
El tipo de interés de demora no podrá ser superior en tres puntos porcentuales al interés remuneratorio (fijo o variable) pactado en la escritura de préstamo hipotecario.
Se fija como expresa prohibición legal la estipulación de cualquier cláusula suelo en el contrato de préstamo, debiendo denegar el Notario la escrituración de cualquier cláusula abusiva. En todo caso, se fija legalmente un tipo de interés cero como tipo mínimo en los contratos de préstamo hipotecario, por lo queda excluido cualquier tipo de interés remuneratorio negativo aplicable al capital pendiente.
LIMITES A LAS COMISIONES POR REEMBOLSO ANTICIPADO DEL PRESTAMO.
Las partes contratantes podrán optar por una de esta dos posibilidades: A.- En los casos de que el préstamo esté sujeto a un tipo de interés variable, la comisión por reembolso anticipado no podrá ser superior al 0,25% si se produce dentro de los tres primeros años ni del 0,15% si se produce dentro de los cinco primeros años. Trascurrido dicho plazo no podrá exigirse ningún tipo de comisión.
B.- En casos de sujeción a un tipo de interés fijo, la comisión no podrá ser superior al 2% del capital reembolsado de forma anticipada si se produce dentro de los diez primeros años ni del 1,5% si se produce a partir del décimo año.
LA INTERVENCION DEL NOTARIO COMO GARANTE DE LA LEGALIDAD DE LA OPERACIÓN DE CREDITO Y DE LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR.
Una de las grandes novedades de la nueva Ley es reforzar al máximo la protección del consumidor. Además de ser el prestatario quien podrá elegir la Notaria en la que firmar su préstamo, desde los diez días antes de la firma tendrá derecho a reunirse con el Notario, a efectos de poder aclarar cuantas dudas tenga y que el Notario le informe, de forma comprensible y gratuita, de todo el contenido del contrato, de tal modo que el consumidor entienda realmente todas las cláusulas contractuales. Hasta el punto de que al finalizar su consulta y recibir el asesoramiento, el Notario deberá realizar al prestatario un pequeño test para asegurarse que lo ha comprendido todo, procediendo a levantar la correspondiente acta. Y entregará al consumidor un borrador del contrato y una ficha que contenga los datos más importantes de la hipoteca. Y todo ello sin perjuicio de la obligación previa de información al prestatario por parte de la entidad prestamista de las condiciones de su préstamo.
¿AFECTA LA NUEVA LEY A LOS CONTRATOS DE PRESTAMO HIPOTECARIO FIRMADOS CON ANTERIORIDAD A SU ENTRADA EN VIGOR?.
La nueva ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario NO es aplicable a los préstamos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor. Solo es aplicable a los que se otorgen con posterioridad al día 17/06/2019.
No obstante, las previsiones de esta nueva ley SI que resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
Y también resulta aplicable la nueva normativa a los préstamos hipotecarios sobre contratos anteriores a su entrada en vigor, cuyo objeto sean bienes inmuebles destinados residencia habitual o vacacional y suscritos entre una entidad bancaria y un consumidor, en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, quedando sujeto el mismo a los requisitos de la nueva regulación legal. Sin embargo no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley (que se puede instar tras el impago de tres cuotas de amortización), se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.