A partir del día 19/12/2018 ha entrado en vigor la nueva regulación de los contratos de arrendamiento urbanos, aprobada por Real Decreto Ley 21/2108 de 14 de diciembre (BOE 304 de 18/12/2018). Los contratos de arrendamiento anteriores a dicha fecha continuarán rigiéndose por la legislación anterior, en función de la fecha de su suscripción, a no ser que haya acuerdo de las partes y ambas acepten someterse a la actual modificación.
Las principales novedades que se contienen en la nueva regulación legal son las siguientes:
1.- Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.
En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.
Según la legislación anterior, esto es, la que afecta a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 19 de diciembre de 2018 el plazo de duración obligatoria para el arrendador era de tres años y las prórrogas, una vez transcurridos dichos tres años eran anuales, salvo comunicación expresa del arrendador de su voluntad de no renovar el contrato con un preaviso de 30 días como mínimo a cualquiera de sus prórrogas.
Así mismo en cuanto a la duración de los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013 era obligatoria para el arrendador por un plazo de cinco años, transcurridos los cuales las prórrogas eran anuales obligatorias para el arrendador hasta un máximo de tres años más.
Los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, los conocidos como de local de negocio o nave industrial, continuarán teniendo la duración que libremente pacten las partes y no quedan afectados por el presente Decreto Ley 21/2108.
2.- Resolución anticipada del contrato a instancias del arrendador por causa de necesidad.
No obstante, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Ha de tenerse en cuenta que en estos supuestos el arrendador o sus familiares han de ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la fecha de la extinción del contrato o del desalojo de la vivienda, pues en caso contrario el arrendatario puede rehabilitar el contrato, bien ocupando de nuevo la vivienda bien exigiendo una indemnización a pagar por el arrendador de una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco ( o los siete si fuere una persona jurídica la arrendadora).
3.- Resolución del contrato a instancias del arrendatario.
El arrendatario puede abandonar la vivienda a la finalización del plazo pactado por las partes o bien a la finalización de cada una de las anualidades de la prórroga preavisando al arrendador en el plazo que se haya previsto en el contrato.
Así mismo permanece vigente lo que se ha denominado Desistimiento del contrato por parte del arrendatario, según lo previsto en el art. 11 de la Ley de arrendamiento urbanos, con vigencia desde el 6 de junio de 2013:”El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
4.- Limitaciones a la garantía adicional a la fianza.
A la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
No obstante, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
5.- Revisión de la renta
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. La referencia habitual que solemos pactar en los contratos es la variación del IPC anual que publica el Instituto Nacional de Estadística. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.
6.- Sobre los gastos generales de la vivienda y del contrato.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
7.- Exención del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos documentados.
Quedan exentos del pago del ITPAJD los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente del arrendatario.
Francisco Alba Iborra. Abogado.
21/12/2018