El Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre (BOE 304 de 18/12/2018), por el que se aprobaba la nueva ley de alquiler de vivienda y que entró en vigor el pasado día 19/12/2018, ha sido derogado mediante Resolución del Congreso de los Diputados de 22 de enero de 2019, que ha sido publicada en el BOE número 21 de 24/01/2019. Se convierte así la citada reforma de “ley de alquileres” en la más corta de la historia, habiendo estado vigente desde el día 19/12/2018 hasta el día 23/01/2019, poco más de 30 días, concretamente 36 días.
Ante la situación creada son varios los interrogantes que se generan y a los cuales se va a intentar dar respuesta en los diversos apartados del presente artículo.
1.- ¿Qué ha pasado con la nueva ley de alquileres para que haya estado vigente durante únicamente 36 días?
La reforma de la Ley de arrendamiento urbanos, con respecto a los alquileres de vivienda, se produjo mediante Decreto Ley, que es una disposición jurídica regulada en el artículo 86 de la Constitución Española:
- En caso de extraordinaria y urgente necesidad, el Gobierno podrá dictar disposiciones legislativas provisionales que tomarán la forma de Decretos-leyes y que no podrán afectar al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.
- Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario.
- Durante el plazo establecido en el apartado anterior, las Cortes podrán tramitarlos como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia.
Quien dicta un Decreto Ley es el gobierno y en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación ha de ser convalidado por el Congreso de los diputados. Y precisamente la no convalidación por el Congreso tras el debate y votación que tuvieron lugar el pasado día 22/01/2019 (con el resultado de 241 votos en contra, 1 abstención y 103 votos a favor) es lo que ha provocado que la citada norma quede derogada. Siendo necesario que el acuerdo de convalidación o derogación de un Decreto Ley se publique en el Boletín Oficial del Estado (art. 151.6 del Reglamento del Congreso).
Por tanto el citado Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda ha estado vigente desde el día 19/12/2018 hasta el día 23/01/2019.
2.- ¿Qué efectos tiene el citado Decreto Ley que ha quedado derogado sobre los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos durante su periodo de vigencia?
Todos los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos durante el periodo de vigencia del citado Decreto Ley tendrán plena validez y quedarán sujetos a la citada normativa. Por tanto habrá que respetar el plazo de duración de los mismos pactado en los contratos suscritos. Plazo de duración que se ampliaba con respecto a la normativa anterior, al pasar el contrato de arrendamiento de vivienda a tener una duración mínima de cinco años tratándose de un arrendador persona física o de siete años si era persona jurídica. Prorrogables por otros tres, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento.
3.- ¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir del día 24/01/2019?
Los citados contratos de arrendamiento se sujetarán a la normativa vigente con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto Ley que ha quedado derogado, esto es, a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, en su redacción vigente desde el 1 de abril de 2015, sin que les sea aplicable la modificación del citado Decreto Ley. O lo que es lo mismo, los citados contratos de arrendamiento de vivienda, tendrán una duración mínima de tres años, siendo prorrogables por un año más si ninguna de las partes preavisa a la otra con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento.
4.- ¿Puede pactarse a partir del día 24/01/2019 entre arrendador y arrendatario un plazo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda de cinco o más años?
Si. Porque los contratos de arrendamiento de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes. No se puede modificar el plazo mínimo de duración del contrato pactado en la ley, dado que en caso contrario dicho plazo sería nulo de pleno derecho y se aplicaría directamente el previsto legalmente, pero nada impide ampliar su plazo máximo de duración.
5.- ¿Qué va a pasar en el futuro próximo? ¿Va a seguir vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción en vigor desde el 1 de abril de 2015 o va a ser nuevamente modificada?
Esa decisión depende directamente del legislador. Pero resulta muy posible que los grupos políticos representados en el Congreso de los diputados, tiendan a negociar una nueva normativa jurídica, dado que la causa fundamental de la no convalidación del decreto ley han sido las diferencias y desacuerdos entre el actual gobierno y los grupos parlamentarios que lo apoyan, lo que ha ocasionado que el citado decreto ley no haya obtenido el apoyo mayoritario de la Cámara. Habiéndose con ello creado una importante inseguridad jurídica. Deberemos esperar a la evolución de los acontecimientos.
Francisco Alba Iborra. Abogado.