Francisco José Alba Iborra

 

A partir del día 19/12/2018 ha entrado en vigor la nueva regulación de los contratos de arrendamiento urbanos, aprobada por Real Decreto Ley 21/2108 de 14 de diciembre (BOE 304 de 18/12/2018). Los contratos de arrendamiento anteriores a dicha fecha continuarán rigiéndose por la legislación anterior, en función de la fecha de su suscripción, a no ser que haya acuerdo de las partes y ambas acepten someterse a la actual modificación.

Las principales novedades que se contienen en la nueva regulación legal son las siguientes:

 

1.- Extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.

En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013.

Según la legislación anterior, esto es, la que afecta a los contratos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 y hasta el 19 de diciembre de 2018 el plazo de duración obligatoria para el arrendador era de tres años y las prórrogas, una vez transcurridos dichos tres años eran anuales, salvo comunicación expresa del arrendador de su voluntad de no renovar el contrato con un preaviso de 30 días como mínimo a cualquiera de sus prórrogas.

Así mismo en cuanto a la duración de los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013 era obligatoria para el arrendador por un plazo de cinco años, transcurridos los cuales las prórrogas eran anuales obligatorias para el arrendador hasta un máximo de tres años más.

 

Los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, los conocidos como de local de negocio o nave industrial, continuarán teniendo la duración que libremente pacten las partes y no quedan afectados por el presente Decreto Ley 21/2108.

 

2.- Resolución anticipada del contrato a instancias del arrendador por causa de necesidad.

No obstante, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Ha de tenerse en cuenta que en estos supuestos el arrendador o sus familiares han de ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la fecha de la extinción del contrato o del desalojo de la vivienda, pues en caso contrario el arrendatario puede rehabilitar el contrato, bien ocupando de nuevo la vivienda bien exigiendo una indemnización a pagar por el arrendador de una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco ( o los siete si fuere una persona jurídica la arrendadora).

 

3.- Resolución del contrato a instancias del arrendatario.

El arrendatario puede abandonar la vivienda a la finalización del plazo pactado por las partes o bien a la finalización de cada una de las anualidades de la prórroga preavisando al arrendador en el plazo que se haya previsto en el contrato.

Así mismo permanece vigente lo que se ha denominado Desistimiento del contrato por parte del arrendatario, según lo previsto en el art. 11 de la Ley de arrendamiento urbanos, con vigencia desde el 6 de junio de 2013:”El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

4.- Limitaciones a la garantía adicional a la fianza.

A la celebración del contrato es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

No obstante, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

 

5.- Revisión de la renta

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. La referencia habitual que solemos pactar en los contratos es la variación del IPC anual que publica el Instituto Nacional de Estadística. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

 

6.- Sobre los gastos generales de la vivienda y del contrato.

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

 

7.- Exención del Impuesto de Transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos documentados.

Quedan exentos del pago del ITPAJD los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente del arrendatario.

 

Francisco Alba Iborra. Abogado.

21/12/2018

 

 

 

La mayoría de las rupturas matrimoniales se producen de mutuo acuerdo

Según la Estadística de Nulidades, Separaciones y Divorcios publicada por el Instituto Nacional de Estadística*, el número de rupturas matrimoniales en España durante el año 2017 superó las 100.000. Con un aumento del 1% con respecto al año anterior.

Destacando que el 77,2% de los divorcios en el año 2017 se produjeron de mutuo acuerdo y el 22,8% restante fueron contenciosos. En el caso de las separaciones, el 83,8% lo fueron de mutuo acuerdo y el 16,2% contenciosas.

La duración media de los matrimonios hasta la fecha de la resolución fue de 16,6 años, cifra ligeramente superior a la de 2016. El 32,8% de los divorcios se produjeron después de 20 años de matrimonio o más, y el 21,0% entre cinco y nueve años. En el caso de las separaciones, el 53,0% de los matrimonios tuvo una duración de 20 o más años, y el 13,4% entre 10 y 14 años.

• Edad media, estado civil y nacionalidad de los cónyuges

El mayor número de divorcios entre cónyuges de diferente sexo tuvo lugar en la franja de edad entre 40 y 49 años, tanto en hombres como en mujeres. En las separaciones, la de los hombres estuvo entre 50 y 59 años, y la de las mujeres entre 40 y 49 años.

La edad media de las mujeres fue de 45,0 años (44,8 años en los divorcios, 50,1 en las separaciones y 41,0 en las nulidades). En el caso de los hombres, la edad media fue de 47,4 años (47,2 años en los divorcios, 52,4 en las separaciones y 44,6 en las nulidades). Estas edades medias fueron similares a las registradas en 2016.

• Número de hijos, pensiones y custodia

El 43,3% de los matrimonios correspondientes a las resoluciones de separación o divorcio no tenían hijos (menores o mayores dependientes económicamente). Este porcentaje fue similar al del año anterior.

El 46,0% tenían solo hijos menores de edad, el 5,4% solo hijos mayores de edad dependientes económicamente y el 5,3% hijos menores de edad y mayores dependientes económicamente. El 26,3% tenía un solo hijo (menor o mayor dependiente económicamente).

En el 57,0% de los casos de divorcio y separación (cónyuges de diferente sexo) se asignó una pensión alimenticia (57,6% en el año anterior). En el 71,0% el pago de la pensión alimenticia correspondió al padre (72,7% en 2016), en el 4,5% a la madre (4,8% en el año anterior) y en el 24,5% a ambos cónyuges (22,5% en 2016).

La custodia compartida de los hijos fue otorgada en el 30,2% de los casos de divorcio y separación

La custodia de los hijos menores fue otorgada a la madre en el 65,0% de los casos, cifra inferior a la observada en el año anterior (66,2%). En el 4,4% de los procesos la custodia la obtuvo el padre (frente al 5,0% de 2016), en el 30,2% fue compartida (28,3% del año anterior) y en el 0,4% se otorgó a otras instituciones o familiares.

• Comentario de Francisco Alba:

Mi experiencia profesional como abogado, en materia de divorcios, me permite aconsejar que cuando la convivencia en pareja no aguanta más, lo mejor es tomar decisiones y emprender caminos distintos. Que cada uno pueda de nuevo rehacer su vida.

Es importante tomar la decisión de interrumpir la vida en común y divorciarse cuando aparecen claros síntomas de deterioro convivencial y afectivo. Pues en caso contrario la situación no hace más que agravarse. Consultar a tiempo al abogado facilita una ruptura no traumática y que se solucione el conflicto de mutuo acuerdo entre los cónyuges. Lo cual es no sólo beneficioso para la pareja, sino también para sus hijos.

Y si la ruptura se adopta de mutuo acuerdo y negociada resulta menos dolorosa y se supera con mayor facilidad. Un divorcio de mutuo acuerdo es una muestra de sentido común y de madurez personal. El divorcio no tiene por qué ser traumático. Los meses de septiembre y octubre suelen ser una época propicia para adoptar este tipo de decisiones.

Fuente de los datos: Nota de prensa de fecha 24/09/2017 del Instituto Nacional de Estadística.

 

Suelen plantearse las rupturas matrimoniales como un conflicto entre cónyuges, que no han podido superar sus dificultades de convivencia y sus enfrentamientos personales y deciden interrumpir y poner fin a su relación de pareja mediante la disolución de su matrimonio por divorcio. Y efectivamente la solución a sus discordias, tras los múltiples intentos de superarlas, una y otra vez, encuentra en el divorcio la salida personal y jurídica más conveniente, pues no debe dejarse que el conflicto se eternice, dado que ello produce un importante deterioro personal y psicológico, que puede derivar, en los casos mas extremos, a situaciones de intolerable agresividad física y a la derivación del conflicto a la vía penal.

He podido constatar, en mi despacho profesional, que afortunadamente las parejas que acuden al abogado a buscar la solución a sus crisis de convivencia matrimonial, son, en gran parte de los supuestos, plenamente conscientes, de que su divorcio ha de ser encauzado por la vía del mutuo acuerdo, que se alcanza através de la negociación y no del enfrentamiento. Pues ha sido precisamente el enfrentamiento lo que les ha conducido a su ruptura afectiva, que ha de ser superada poniendo un punto y final al mismo. Y nada mejor que aconsejar, y yo así lo hago siempre, la búsqueda de soluciones al conflicto mirando hacia el futuro y sin buscar ni atribuir culpabilidad alguna a ninguno de los miembros de la pareja. La crisis ha de ser superada y si puede serlo de mutuo acuerdo, mejor. De ahí que suelo exponer a los cónyuges que acuden al despacho a divorciarse, bien de forma conjunta o individual, que en lo que debemos centrarnos es en la búsqueda de la salida consensuada y en llegar a los acuerdos necesarios y exigibles legalmente.

Y es ahí donde entran los terceros en discordia: los hijos. Cuyo interés es el más digno de protección jurídica y al que por tanto hay que prestar mayor atención. Ni se deja de ser padre o madre por divorciarse, ni se debe utilizar a los hijos como instrumento ni arma arrojadiza contra la pareja. Y a pesar de que como he dicho, las parejas son cada vez más conscientes de ello, todavía existe un pequeño grupo de personas que tratan de instrumentalizar a los hijos y de hecho lo hacen, en un injustificable intento de ganar la partida al otro. Y en materia de familia no se trata de ganar ni perder, sino que todos los afectados por el divorcio, y los hijos lo son, salgan de la mejor manera posible de la situación de conflicto.

Y es que la relación de los padres con respecto de sus hijos se ha de mantener en el futuro, no sólo por el bien de los progenitores, sino fundamentalmente por el bien de los hijos. Por ello los cónyuges han de llegar en el convenio regulador, que es el documento en que se contienen los pactos que ha de regular su divorcio. a un consenso fundamental en cuanto a la guarda y custodia de los hijos. Bien mediante una custodia compartida, por la cual se reparten los tiempos de estancia con los hijos tras el divorcio por periodos temporales idénticos o cuasi identicos (por ej. por semanas, quincenas o meses). O bien pactando una custodia individual, mediante la cual los hijos permanecen habitualmente y con mayor extensión temporal con uno de los progenitores y se le concede al otro un régimen de estancias con sus hijos, habitualmente fines de semana alternos y días intersemanales. Nuestro Tribunal Supremo, en los últimos años, ha venido pronunciándose en caso de discordia contenciosa entre los cónyuges, siempre que ambos tengan la capacidad para hacerse cargo de sus hijos, que es en la mayoría de los casos, por la custodia compartida. Y también los especialistas en psicología se han inclinando en los últimos años por este tipo de custodia, como la mas favorecedora e integradora para el mantenimiento de la relación afectiva paterno filial. Pero en todo caso son los padres, quienes en virtud del ejercicio de la patria potestad y en beneficio e interés de sus hijos, han de tomar la decisión, escuchando a los propios hijos y sus preferencias, en caso de que éstos tengan la suficiente madurez, dejando constancia que nuestra ley dispone que el juez deberá escuchar a los hijos siempre que éstos sean mayores de doce años. Y que en todo proceso de divorcio, cuando existen hijos menores, interviene en su defensa, tanto en trámite consensuado, como contencioso el Ministerio Fiscal. En ningún divorcio han de olvidarse los cónyuges progenitores de los terceros en discordia: los hijos, cuyo interés es el más digno de protección jurídica. Cualquier instrumentalización o manipulaciónde los hijos, o de utilizacion de los mismos en contra del otro cónyuge, debe ser considerada como una postura inaceptable y en contra de los intereses familiares. Y los abogados, cuando percibamos en cualquier negociación una postura de ese tipo, en cualquiera de las partes, así lo debemos de advertir y buscar la salida positiva, aconsejando a los progenitores el abandono de tales indeseables posicionamientos. El interés de los hijos así lo exige.