A efectos de garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, que vean reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19, mediante Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo (BOE 73 de 18 de marzo de 2020) se adopta una medida de carácter urgente, consistente en una moratoria de la deuda hipotecaria vigente de cada deudor, siempre que dicha deuda tenga como causa un préstamo hipotecario concedido para la adquisición de vivienda habitual. Extendiéndose dicha moratoria a los avalistas y fiadores del deudor principal.
¿Cuáles son los supuestos de vulnerabilidad económica?
El Real Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo (BOE 73 de 18 de marzo de 2020), detalla los siguientes:
a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM, que para el año 2020 tiene una cuantía anual de 7.519,59€ en cómputo de 14 pagas, a razón de 537,84€ mensuales). Estableciéndose diversos coeficientes multiplicadores de dicho límite por cada hijo a cargo, en el caso de unidad familiar monoparental, por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral…
c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos (entiendo que por suministros básicos se refiere a agua, luz, gas y telefonía y por gastos, los referentes cuanto menos a los de alimentación, asistencia médica y medicamentos y otros productos necesarios para la salud) resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, lo que se da cuando: cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. O que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
¿Cómo se solicita la moratoria de la deuda hipotecaria?
Mediante escrito interesando la aplicación de la moratoria dirigido al acreedor, habitualmente una entidad bancaria, que podrá presentarse hasta quince días después del fin de la vigencia del citado Real Decreto 8/2020 y que deberá ser implementado por el banco en un plazo máximo de 15 días, acompañando a la solicitud la documentación que justifique su estado de vulnerabilidad:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan la vivienda: 1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. 2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. 3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: 1. Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
Efectos de la moratoria
1.- Suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo. Aunque el Decreto no define cual es “el plazo estipulado”, y debería hacerlo con claridad y precisión ( con lo fácil que hubiese sido decir: tres meses o cinco meses..), entiendo que cuanto menos será el de un mes y quince días desde la entrada en vigor del Real Decreto en la interpretación menos favorable al deudor (tomando como base en esta interpretación la fecha hasta la cual puede solicitarse) o en una interpretación más extensa, hasta que desaparezcan los supuestos de vulnerabilidad económica en el deudor, que provocaron la petición de la moratoria y a los que he hecho referencia con anterioridad, lo cual parece mucho más razonable en función de la motivación por la que dicta el Real Decreto: ayudar a las personas en situación de vulnerabilidad económica para garantizar y proteger su derecho a la vivienda habitual (no a una segunda residencia)
2.- Durante el periodo de vigencia de la moratoria el banco no podrá exigir al deudor el pago de la cuota hipotecaria.
3.- No se podrá aplicar por el banco acreedor la cláusula de interés moratorio durante el periodo de vigencia de la moratoria.
VALORACION DEL AUTOR
Sin menospreciar en modo alguno la iniciativa gubernamental y dejando a un lado todas las partes oscuras en cuanto a la interpretación y falta de claridad y precisión de las normas del Real Decreto, que de por si provocarán numerosos conflictos en cuanto a su aplicación y que deberán ser resueltos por los Tribunales de Justicia, me parece que el procedimiento para la concesión de la moratoria es un tanto complicado, dadas las circunstancias excepcionales concurrentes y la imposibilidad que muchos deudores tendrán de acceso a medios informáticos para la obtención de documentación necesaria para tramitar su solicitud, estando inmensamente restringida la libertad de circulación de los ciudadanos para acceder a las oficinas públicas de forma presencial a consecuencia de la declaración del estado de alarma. Quedando muy confuso, como ya he apuntado, el plazo de duración del aplazamiento de la cuota hipotecaria.
Proponiendo por consiguiente, como alternativa, la concesión por ley de una moratoria automática para todos los deudores que tengan concedido un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual, en quienes concurran especiales dificultades económicas (debiendo ampliarse las ya descritas en el Real Decreto y que a mi juicio se quedan cortas puesto que van a dejar fuera a muchas familias), por un plazo mínimo de tres o más meses, que debería tramitarse partiendo de una mera declaración jurada del propio deudor, detallando las circunstancias de vulnerabilidad económica concurrente, con sanciones especiales para el caso de falsedad en la declaración, por otra parte ya previstas en el propio Real Decreto (el art. 16 establece para quien falsee datos una sanción consistente en una indemnización que “no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido”) y que el propio solicitante debería justificar en un plazo de quince a treinta días posterior al de la propia concesión de la moratoria por parte de la entidad bancaria, obligándose a ello en la propia solicitud inicial, pudiendo la entidad bancaria dejar sin efecto la moratoria concedida en caso contrario.
Y todo ello sin perjuicio de las iniciativas deseables por parte de las entidades bancarias (los ciudadanos esperamos de los bancos una actuación guiada por criterios de emergencia y solidaridad social y no una interpretación restrictiva de la norma), para facilitar los aplazamientos del pago de los préstamos hipotecarios derivados de la adquisición de viviendas que constituyan el domicilio habitual de los deudores con especiales dificultades económicas, que puede y deber ser más extenso que el decretado desde el gobierno de España. Todos vamos en el mismo barco.
ADICIÓN Y ACTUALIZACIÓN DEL ARTÍCULO POR LA ENTRADA EN VIGOR EL DIA 2 DE ABRIL DE 2020 DEL RD 11/2020 DE 31 DE MARZO DE 2020
Mediante el citado Real Decreto se aclara el tema de la moratoria hipotecaria regulada en el Real Decreto Ley 8/2020, en favor de las personas en situación de vulnerabilidad, que se hace extensiva también a los autónomos, empresarios o profesionales, siempre que hayan sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40% y reúnan los restantes requisitos para ser considerados personas en situación de vulnerabilidad social. El plazo de suspensión de las cuotas de la hipoteca será el de tres meses, ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros. Estableciéndose además una ampliación de la moratoria, por igual periodo, en los créditos y préstamos no hipotecarios, incluidos los créditos al consumo, que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad. Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las circunstancias de vulnerabilidad, quienes además en los casos de los créditos no hipotecarios podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión. La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio.
Durante el periodo de vigencia de la suspensión:
a) El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente.
b) No se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.
c) La fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará, como consecuencia de la suspensión, por el tiempo de duración de ésta, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas.
Plazo de la solicitud.- Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria podrán solicitar del acreedor, hasta un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma, la suspensión de sus obligaciones.
Ampliación de inmuebles a los que se le puede aplicar la moratoria hipotecaria.- Además la moratoria hipotecaria se podrá aplicar, además de a la deuda hipotecaria contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de vivienda habitual, a los inmuebles afectos a la actividad económica (oficinas o despachos) que desarrollen los empresarios y profesionales en situación de vulnerabilidad económica. Y a las viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.