Mediante Real Decreto-Ley 35/2020 de 22 de diciembre, que ha entrado en vigor el 24/12/2020, se han establecido, entre otras, una serie de medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos, debido a las restricciones de actividad derivadas de la declaración del nuevo estado de alarma decretadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, cuyo plazo inicial de finalización, sin perjuicio de las prórrogas que pudieran acordarse, será el 9 de mayo de 2021.
Dichas restricciones han supuesto que muchas empresas o autónomos se hayan visto obligados a suspender su actividad económica o a reducir drásticamente la misma, con la consiguiente reducción de ingresos o importante disminución de los mismos, lo que puede dar lugar a una incapacidad financiera para hacer frente al pago de la renta de los locales alquilados, poniéndose además en riesgo la continuidad de sus negocios.
¿Qué requisitos deben concurrir para acogerse a las medidas del RD Ley 35/2020 de 22 de diciembre?
1.- El propietario arrendador del local comercial ha de ser una empresa o entidad pública, o un gran tenedor de inmuebles, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
No pueden aplicarse las medidas previstas en el RD Ley 35/2020 de 22 de diciembre si el arrendador está incurso en concurso de acreedores o en situación de insolvencia inminente. Ni tampoco en el supuesto de que que el arrendador sea un pequeño propietario, con el que solo cabe entablar un proceso de negociación para alcanzar un mutuo acuerdo sobre el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si no se hubiera acordado por ambas partes con anterioridad con carácter voluntario. Previéndose para tal supuesto incentivos fiscales para el arrendador.
2.- El arrendatario del inmueble que quiera acogerse a las medidas previstas ha de ser un trabajador autónomo o una pyme, que reúna los siguientes requisitos:
A.- En caso de trabajador autónomo: a) habrá de estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
B.- En caso de pymes.- a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, es decir que el total de las partidas de su activo no supere los cuatro millones de euros; que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros y que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de los requisitos establecidos se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la correspondiente documentación.
¿Cuáles son las medidas a las que pueden acogerse trabajadores autónomos y pymes con respecto a la renta de su local de negocio?
Se puede optar por solicitar, antes del 31/01/2021:
a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
Estas medidas operan en defecto de pacto y no incluyen ni afectan a otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo que deba soportar el arrendatario.
¿Qué debe hacer el arrendatario para acogerse a dichas medidas?
El arrendatario debe realizar una comunicación fehaciente al arrendador (burofax certificado, acta notarial de requerimiento…) para acogerse a cualquier de dichas medidas, que deberá ser contestada por el arrendador en el plazo de siete días, optando por una u otra alternativa (reducción o moratoria). Transcurridos los cuales, sin respuesta o, en defecto de comunicación expresa en plazo, se aplicará directamente la solicitada por el arrendatario.
La medida se aplicará a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo de siete días de que dispone el arrendador para contestar.
¿Qué consecuencias puede tener para el arrendatario la aplicación indebida de la reducción y el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta?
Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de dichas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.