alquiler

Mediante Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, se adoptaron una serie de medidas urgentes en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Entre ellas la posibilidad de que los inquilinos que se encontraran en situación de vulnerabilidad económica, como consecuencia de la expansión del covid19, pudieran acogerse a una moratoria en el pago del alquiler de su vivienda habitual. Y en el supuesto de que la titularidad de dicha vivienda fuera de pequeños propietarios, se preveía la posibilidad de que el inquilino pudiera acogerse a una serie de ayudas de financiación para hacer frente al pago al importe mensual de dicho alquiler, en aquellos casos en que no se llegara a ningún acuerdo de aplazamiento entre el propietario y el arrendatario o hubiera negativa del primero a facilitar al segundo cualquier tipo de moratoria. Para más detalle os remito a la lectura de mi anterior artículo titulado “CORONAALQUILERES: Resumen de las medidas de apoyo al pago del alquiler de la vivienda habitual durante la crisis sanitaria del coronavirus”, publicado en el blog de mi página web www.abogadoalba.es en fecha 1 de abril de 2020.

En dicho RD-ley se autorizaba al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a que, mediante convenio con el Instituto de Crédito Oficial desarrollara una línea de avales, con total cobertura del Estado, a fin de que las entidades de crédito pudieran ofrecer ayudas transitorias de financiación para hacer frente al alquiler de vivienda habitual de dichos hogares en situaciones de vulnerabilidad social y económica. La ayuda consiste en la financiación misma, el aval y la exención de gastos e intereses para el solicitante.

Pues bien mediante Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, publicada en el BOE de fecha 1 de mayo de 2020 y con entrada en vigor el mismo día de su publicación, se han definido los criterios y requisitos de los arrendatarios de vivienda habitual, que han de concurrir, para que pueden acceder a las ayudas transitorias. Y que paso a detallar.

¿Quién puede acceder a las ayudas para el pago del alquiler de la vivienda?

Podrán acceder los arrendatarios de vivienda habitual, residentes en España, con contrato de alquiler en vigor, que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19; siempre que reúnan de forma conjunta los siguientes requisitos:

• Que el arrendatario o alguno de los miembros de la unidad familiar se encuentre afectado por una circunstancia que implique una reducción de ingresos, por pasar a estar en situación de desempleo, por estar afectado por un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), por haber reducido su jornada por motivo de cuidados, por cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia o por otras circunstancias sobrevenidas vinculadas a la actividad laboral o empresarial que impliquen dicha reducción de ingresos como consecuencia de la expansión del COVID-19.

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la ayuda, no alcance el límite de cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), esto es la cantidad de 2.194,40€ mensuales.

• Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario, referidos al periodo de un mes.

• No obstante se entenderá que NO concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Con las siguientes excepciones:

a) Cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento

b) Para quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

• En caso de ser varios los titulares de un mismo contrato de alquiler, será obligatorio que todos ellos formalicen como prestatarios un solo contrato de préstamo, del que responderán todos de forma solidaria.

¿En que consisten las ayudas?

En la concesión de un préstamo avalado y subvencionado por el Estado. Estos préstamos serán concedidos por entidades de crédito, contarán con total cobertura mediante aval del Estado y no devengarán ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Para obtener estos préstamos no será exigible hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias o con la Seguridad Social ni del pago de obligaciones por reintegro de otras subvenciones.

Los préstamos avalados y subvencionados por el Estado se otorgarán con sujeción a estas condiciones:

• Se formalizarán mediante un contrato de préstamo entre la entidad de crédito y el arrendatario.

• La cuantía del préstamo podrá alcanzar hasta el 100 % del importe de seis mensualidades, en virtud del contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente, con un máximo de 5.400 euros, a razón de un máximo de 900 euros por mensualidad.

• Las seis mensualidades financiables podrán ser desde el 1 de abril de 2020 y no podrán ser posteriores a 6 meses a contar desde la firma del préstamo entre la entidad bancaria y el arrendatario ni posteriores al fin de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.

• El plazo de amortización inicial podrá ser de hasta 6 años y podrá pactarse un período de carencia de principal de seis meses. Una vez transcurridos los tres primeros años desde la concesión del préstamo y antes de seis meses de la finalización del plazo inicial, será admisible una única prórroga de 4 años de plazo de amortización adicional, siempre que se acredite ante la Entidad de crédito que, en el momento de la solicitud de prórroga, persiste la situación de vulnerabilidad y se cumplen los requisitos definidos en esta Orden. Cuando en la operación de préstamo figuren varios arrendatarios para una misma vivienda, será obligatorio que todos ellos formulen la solicitud de prórroga y todos respondan de forma solidaria.

• El arrendatario podrá realizar la cancelación total o amortización anticipada facultativa de la financiación, sin que ello le genere gastos o comisiones.

• En el contrato se hará constar que se deberá proceder a la amortización anticipada del préstamo por el arrendatario y procederá el reintegro de la subvención por gastos e intereses si se comprobara que el arrendatario ha incurrido en falsedad, ocultación o inexactitud relevante al presentar los documentos o la declaración responsable a que se refiere la Orden del Ministerio.

¿Dónde se deben presentar las solicitudes de préstamo?

Los préstamos avalados y subvencionados por el Estado deberán ser solicitados por el arrendatario ante la Entidad de crédito, con el modelo de solicitud que figura en el anexo I de la Orden, antes del 30 de septiembre de 2020 y deberán formalizarse antes del 31 de octubre de 2020. Mediante orden ministerial, estos plazos podrán prorrogarse hasta el 30 de noviembre y el 31 de diciembre de 2020, respectivamente. Podéis acceder a la orden y al modelo de solicitud desde este enlace: https://www.boe.es/eli/es/o/2020/04/30/tma378/con

En todo caso entiendo que las entidades bancarias facilitaran a sus clientes el acceso al modelo, facilitando su cumplimentación.

¿Qué documentación debe presentarse ante la entidad de crédito, para acreditar que se cumplen los requisitos para acceder a las ayudas?

Deberán presentarse ante la entidad de crédito los siguientes documentos, dependiendo del hecho alegado:

• En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

• En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

• Personas que habitan en la vivienda habitual:

– Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

– Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos.

• Titularidad de los bienes: Certificado catastral o nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

• En todo caso una declaración responsable del arrendatario relativa al cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 4 de la Orden y de los requisitos del artículo 13 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones que resulten de aplicación, con mención expresa de que los ingresos de la unidad familiar son inferiores a 5 veces el IPREM en el mes anterior a la solicitud de la ayuda y de que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos, correspondientes también al mes anterior a la solicitud del préstamo, resulta superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar, así como a las circunstancias sobrevenidas que suponen la reducción de ingresos.

Esta declaración podrá sustituir la aportación de algunos de los documentos anteriores siempre que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impidan tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de tres meses para aportar dichos documentos a la entidad de crédito.

• Junto con estos documentos se presentará la solicitud del préstamo, que incluye la declaración responsable.

¿A quien entregará el banco el dinero del préstamo? ¿Al inquilino o al propietario de la vivienda alquilada?

• La entidad de crédito abonará el importe del préstamo, correspondiente a las seis mensualidades, directamente a la persona o entidad arrendadora de la vivienda, previa comunicación, para su toma de razón, al titular del préstamo.

• El abono se realizará con periodicidad mensual, salvo que se acuerde una periodicidad distinta, y, en su caso, con un pago inicial que comprenda las mensualidades devengadas y no pagadas desde el 1 de abril de 2020 hasta la firma del contrato de préstamo. La entidad de crédito deberá conservar el justificante de cada uno de los pagos que realice.

Causas de reintegro de las ayudas.

El ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) podrá verificar en todo momento que los préstamos avalados y subvencionados por el Estado se han otorgado a arrendatarios que cumplían los requisitos de elegibilidad para obtenerlos; así como que el importe de aquellos se ha destinado a la finalidad para la que se otorgaron.

• En caso de que se compruebe que, de acuerdo con la documentación aportada al formular la solicitud, el arrendatario no cumplía los requisitos para obtener el préstamo en el momento de su concesión por la Entidad de crédito, se exigirá a esta el reintegro al MITMA de los abonos realizados por el ICO en concepto de subvención de gastos e intereses, a cuyo importe se aplicará el interés de demora.

• Si el MITMA comprobara que el arrendatario ha destinado el importe del préstamo a una finalidad distinta para la que se otorgó, o que el arrendatario ha incurrido en falsedad, ocultación o inexactitud relevante al presentar los documentos o en cualquier declaración responsable a que se refiera esta Orden; se procederá del siguiente modo:

a) Si el préstamo estuviera pendiente de abonarse, en todo o en parte, se cancelará el abono de las cantidades pendientes y el arrendatario deberá proceder a la amortización anticipada del préstamo.

b) En todo caso, se exigirá al arrendatario el reintegro de los gastos e intereses satisfechos por el préstamo; a cuyo importe se aplicará el interés de demora.

• En el caso de que la Entidad de crédito califique un préstamo como fallido, tras el ejercicio de todas las acciones que en buena práctica deba realizar la Entidad para la recuperación de importes impagados y para el que se haya ejecutado el aval, MITMA solicitará al arrendatario el reintegro de los gastos e intereses satisfechos por el préstamo; a cuyo importe también se aplicará el interés de demora.