Una de las máximas preocupaciones de todo propietario, que alquila una vivienda, un local comercial o una nave industrial, es encontrar un buen inquilino o arrendatario que le pague puntualmente la renta mensual dentro del plazo pactado en el contrato.
¿Qué pasa si el inquilino o arrendatario no paga la renta? ¿Cuántos meses de impago son necesarios soportar para instar el desahucio?
En principio, con una sola mensualidad impagada sería suficiente para instar el denominado juicio de desahucio por falta de pago de la renta. El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), faculta al arrendador para resolver el contrato por “la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario”. El pago de la renta es la obligación principal de todo arrendatario y, por tanto, el impago del alquiler representa un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento.
No obstante, la primera de las actuaciones de todo propietario debe ser intentar un acuerdo amistoso con su inquilino, instándole al pago, bien por vía telefónica, telemática o por cualquier otro medio de considere oportuno. Un mero retraso en el pago no debe precipitar la vía judicial, a la cual debe acudirse en caso de reiterado incumplimiento de pago o falta de respuesta del arrendatario a la oferta de solución amistosa que se le ofrece. Yo suelo aconsejar a mis clientes que al menos tengan un par de mensualidades impagadas antes de instar la via judicial y, desde luego, que a partir de la tercera mensualidad impagada no duden ya, ni un sólo instante, en poner en marcha el correspondiente juicio de desahucio por falta de pago de la renta.
¿Qué debo hacer para desahuciar a mi inquilino o arrendatario?
El trámite para desahuciar a un inquilino o arrendatario es interponer una demanda de desahucio por falta de pago de la renta ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique el inmueble. Y para ello resulta necesario contratar a un abogado que defienda los intereses del propietario y de un Procurador que le represente ante el Tribunal.
¿Se pueden reclamar en el mismo procedimiento judicial el desahucio del inquilino o arrendatario y el importe de las rentas adeudadas?
La respuesta es positiva. No hacen falta interponer dos procedimientos distintos, sino que en el mismo procedimiento podrá solicitarse la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta y el desahucio del arrendatario y a su vez que se le condene a pagar al propietario las rentas adeudadas en el momento de interponer la demanda y además las que se devenguen desde dicha fecha hasta que se produzca el lanzamiento judicial del inquilino o arrendatario.
¿Qué tramitación tiene el procedimiento del juicio de desahucio?
En la primera de las resoluciones judiciales que se dicte, el Juzgado admitirá a trámite la demanda y acordará requerir al arrendatario para que desaloje el inmueble en el plazo de diez días y pague al propietario lo adeudado. En el supuesto de que no pague lo que adeuda, dentro de dicho plazo, o no desaloje el inmueble, quedará expedita la vía para proceder a su lanzamiento de la vivienda o local arrendados, cuya fecha, de haberse solicitado en la demanda, se fijará en la citada resolución judicial. Y además el Juzgado condenará al demandado al pago de las costas judiciales.
No obstante, si el inquilino o arrendatario paga la totalidad de las cantidades adeudadas a la fecha del citado requerimiento, dentro del plazo concedido y con anterioridad no ha utilizado ya dicha posibilidad, podrá enervar el desahucio, esto es, continuar con la vigencia del contrato de arrendamiento y ocupando el inmueble arrendado, con la obligación del arrendatario de continuar pagando la renta mensual. Para evitar esta facultad enervadora del desahucio, puede el propietario, con carácter previo a la interposición de la demanda, requerir de pago fehacientemente al arrendatario (telegrama, burofax, requerimiento notarial de pago). Y en dicho supuesto, el Juzgado procederá a decretar el desahucio del inquilino o arrendatario, aunque pague, dentro del procedimiento judicial, lo que adeuda.
¿Cómo podrá el propietario cobrar el importe de las rentas que se le adeudan si el inquilino o arrendatario no atiende el requerimiento judicial de pago?
La medida que se utiliza en fase ejecutiva es solicitar al Juzgado que acuerde el embargo de bienes del inquilino: saldos, cuentas y depósitos bancarios, bienes muebles o inmuebles, devoluciones que pueda tener pendientes por parte de la hacienda pública, créditos que ostente contra terceras personas… En el supuesto de que a consecuencia del embargo se traben saldos o depósitos bancarios el cobro por parte del propietario es prácticamente inmediato. En el caso de embargo de un inmueble o de vehículos, deberá procederse, previamente, a la subasta de éstos, para con su producto poder pagar al propietario lo que se le adeuda.
¿Cuánto tiempo se puede tardar en recuperar el inmueble arrendado en un juicio de desahucio?
El tiempo de duración del procedimiento, hasta el lanzamiento del inquilino o arrendatario, depende de cada Juzgado y de la carga de asuntos que soporte, así como de otras circunstancias que pueden concurrir, como es el supuesto de que el inquilino alegue vulnerabilidad económica o se oponga al desahucio por entender que no adeuda lo que se le reclama, así como en aquellos supuestos en que el inquilino solicite abogado y procurador de oficio… Pero podemos fijar un plazo de aproximadamente seis meses, como periodo de tiempo razonable para la recuperación del inmueble.